TECNA平衡器8-10kg Artikel:60019339馬供應
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2018年我黨的報告中提到，開展農(nóng)村經(jīng)濟建設時，應維持土地承包關系的穩(wěn)定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續(xù)延長承包時間。這也是我黨在落實農(nóng)村土地經(jīng)營改革的核心體現(xiàn)，延長承包時間，落實土地流轉(zhuǎn)能夠提高農(nóng)民對土地經(jīng)營的人情與信心。近幾年，我國改革開放不斷深入，城市化與工業(yè)化的建設力度加大，傳統(tǒng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的應用出現(xiàn)一定的運作困難，為了提高土地流轉(zhuǎn)效果，就需要對現(xiàn)行農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度進行創(chuàng)新改革。改革內(nèi)容可分為：1）國有土地產(chǎn)權(quán)制度；2）個人土地產(chǎn)權(quán)制度；3）集體土地產(chǎn)權(quán)制度；4）混合土地產(chǎn)權(quán)制度等等。尤其是城市內(nèi)土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開始不斷向周邊地區(qū)擴充。農(nóng)村地區(qū)的集體產(chǎn)權(quán)模式對應發(fā)生變化，集體土地資源流失情況嚴重。很多農(nóng)村人口選擇放棄傳統(tǒng)生產(chǎn)種植行業(yè)，進城打工，城鄉(xiāng)之間的交流變得更加密切，農(nóng)村土地開始被占用，在對土地展開賠償時，不可避免的會發(fā)生一些矛盾現(xiàn)象問題。加大力度改革集體土地產(chǎn)權(quán)制度能夠幫助降低此類矛盾出現(xiàn)的風險，推動城鄉(xiāng)發(fā)展，對維護社會穩(wěn)定性有重要幫助[1]。
2集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革要點
2.1明確經(jīng)濟主體
一直以來農(nóng)村地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟主體位置都存在模糊化、不清晰等問題。我國憲法提出，無論是農(nóng)村還是城市地區(qū)，除了國家所有土地外，其他地區(qū)的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國家法律規(guī)定，集體土地需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村委會進行統(tǒng)一的經(jīng)營與管理。但是農(nóng)民群體本身不屬于組織范疇內(nèi)，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對此，在改革集體產(chǎn)權(quán)制度時，要充分尊重農(nóng)戶的經(jīng)濟主體位置，突出農(nóng)戶群體的法律權(quán)利與法律意義。充分發(fā)揮出法人制度的作用，使廣大農(nóng)民能夠清楚的認識到自身擁有的實權(quán)以及必須承擔的責任。以公正公平公開的態(tài)度維護農(nóng)民的合法權(quán)益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。
2.2完善城鄉(xiāng)關系
在落實新農(nóng)村建設時，需要不斷完善城鄉(xiāng)之間的關系，加強城鄉(xiāng)統(tǒng)籌效果，根據(jù)我黨城鄉(xiāng)建設要求來看，城鄉(xiāng)群眾應保持良好關系，在產(chǎn)權(quán)上與治權(quán)上達成統(tǒng)一，用鄉(xiāng)村建設帶動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。劃分出清晰合理的產(chǎn)權(quán)關系，來帶動農(nóng)戶經(jīng)濟處理創(chuàng)造出更多經(jīng)濟效益，提高自身收入的基礎上，為社會輸出更多財務。對于農(nóng)村集體土地的所有權(quán)，也應該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財產(chǎn)控制權(quán)，并可以優(yōu)先承包本地集體土地資源。另外，農(nóng)村群眾還需要享有對干部、管理者的選舉權(quán)與發(fā)言權(quán)，如果干部發(fā)生違規(guī)、違紀問題，經(jīng)由村民調(diào)查舉報后，可以罷免。
2.3加快經(jīng)營流轉(zhuǎn)
我黨在十八大中指出土地流轉(zhuǎn)的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權(quán)益，在滿足國家耕地保護制度與法律法規(guī)的基礎上，給農(nóng)民進行一定程度的放權(quán)如：擔保、轉(zhuǎn)讓、抵押、生產(chǎn)、收益、流轉(zhuǎn)等等。簡化當前土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)的過程，避免私下違規(guī)轉(zhuǎn)包情況的出現(xiàn)，分化產(chǎn)權(quán)歸屬，規(guī)范信息交流進度，例如：使用現(xiàn)代化信息平臺或軟件，加快農(nóng)村內(nèi)信息的使用效率，減少集體土地管理時的糾紛風險。
2.4強調(diào)法律法規(guī)
我國作為農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的土地資源覆蓋面積較大，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展的驅(qū)動力很強，對應的集體資產(chǎn)規(guī)模也比較大。因此，想要開展集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革工作難度較高。而法律法規(guī)能夠?qū)Ω母锇l(fā)展起到基礎的約束作用，因此必須要完善法律法規(guī)的建設。近幾年，我國農(nóng)村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴大，已經(jīng)涵蓋了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體土地經(jīng)營流轉(zhuǎn)等工作。將法律規(guī)定細節(jié)化，能改變以往集體土地管理時出現(xiàn)的操作性差、流于表面等問題。例如：落實自愿有償原則，使村民可以按照轉(zhuǎn)包、出租、交換、入股等多元化合作方式進行土地流轉(zhuǎn)以及集體土地管理，確保農(nóng)民群眾合法效益得以維護。
3結(jié)論
綜上所述，實現(xiàn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是農(nóng)村地區(qū)落實可持續(xù)發(fā)展政策的必經(jīng)之路，能夠給農(nóng)村土地資源利用帶來新的活力與激情，幫助農(nóng)民增加經(jīng)濟收入，為政府調(diào)控、管理地方經(jīng)濟起到良好輔助作用。在改革過程中，應充分尊重農(nóng)民的主體意愿，嚴格量化資產(chǎn)，并科學化、規(guī)范化、集約化的設置產(chǎn)權(quán)股份。
土地是社會經(jīng)濟發(fā)展重要的基礎性要素，土地二級市場是我國城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場的重要組成部分。國外中美、英、法三國土地二級市場管理和法律體系比較健全，土地產(chǎn)權(quán)市場交易具有保護土地所有者權(quán)益、市場規(guī)范，交易成本低，增加財政收入、提高市場效率和追求社會效益的特點。美、英、法三國關于土地二級市場的管理體系對我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機制，進一步完善土地二級市場交易管理受嚴格保護的相關法制體系建設,在實現(xiàn)有法可依的同時,還要及時配備完善的監(jiān)督機制,確保土地二級市場交易運行環(huán)境的公平、公正、有序。
關鍵詞：土地二級市場；土地產(chǎn)權(quán)；交易
1.中國土地二級市場研究進展
我國對土地一級市場的運行機制、開發(fā)模式、資源配置、制度創(chuàng)新和宏觀調(diào)控研究的較多，重點研究城市土地一級市場化對政府、企業(yè)及市場帶來的經(jīng)濟利益。相反的，對土地二級市場的改革研究較少，在交易運行、規(guī)范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對較少。目前土地二級市場交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問題凸顯，土地使用權(quán)交易運行制度改革研究已成為新型地產(chǎn)法律制度研究的核心內(nèi)容。我國已進入新的經(jīng)濟社會發(fā)展狀態(tài)，許多一、二線城市土地供應面積紛紛出現(xiàn)銳減，城市地價和工業(yè)用地供應在部分城市也有所下降，已經(jīng)緩慢進入一個擴張型到內(nèi)涵型、粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變過程；有限的土地一級市場供應，對發(fā)展土地二級市場相對有利；多方面條件共同活躍了土地二級市場的交易。我國伴隨著近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和升級，土地的使用權(quán)進入了經(jīng)濟市場，作為一種商品在土地市場上流通運轉(zhuǎn)，使土地二級市場日漸活躍。在土地二級市場交易運行過程中，發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《國有建設用地使用權(quán)出讓合同》等在抵押物和轉(zhuǎn)讓條件方面存在交易限制，不能進入土地二級市場交易?！锻恋毓芾矸ā分幸?guī)定的可以依法轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，包括國有和集體兩種建設用地使用權(quán)。在現(xiàn)實交易中，發(fā)現(xiàn)集體建設用地使用權(quán)交易的條件更為苛刻，交易流轉(zhuǎn)非常困難；國有建設用地使用權(quán)的交易流傳相對自由。《城市房地產(chǎn)管理法》中第50條規(guī)定，附屬房地產(chǎn)開發(fā)建設的投資額必須達到25%才可以進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。25%沒有明確的規(guī)定標準和基數(shù)?！秶薪ㄔO用地使用權(quán)出讓合同》是根據(jù)相關法律制定，交易中也受到限制，所以給現(xiàn)實操作帶來困難。
2.國外土地二級市場研究進展
2.1美國的研究進展
1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國土地產(chǎn)權(quán)制度奠定了土地產(chǎn)權(quán)自由買賣的制度性基礎，同時建立了完整的產(chǎn)權(quán)市場，形成了商業(yè)公司、制造業(yè)和農(nóng)場為主的具有生機和活力的市場主體。市場體系的建立標志著土地二級市場的形成，并發(fā)揮著土地資源配的功能，大大促進了美國西部經(jīng)濟的快速發(fā)展[1]。美國的土地制度實行的是私有制制度，土地使用權(quán)是有償?shù)?，與中國公有制不同，土地使用權(quán)是有年限的，美國有償取得后有終生的使用權(quán)，即土地的所有權(quán)。美國的土地是通過自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押來實現(xiàn)土地開發(fā)權(quán)交易，也就是土地二級市場交易。土地開發(fā)權(quán)交易是一種基于市場機制的土地政策，政府對開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有相應規(guī)范，出租和抵押不需要進行任何行政性的干預。在土地資源配置方面，通過土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，把轉(zhuǎn)讓價格作為資源配置手段，促進土地開發(fā)規(guī)劃實施，實現(xiàn)土地資源合理配置[2]。關于土地二級市場，美國實行的是政府和土地開發(fā)兩個部門達到雙贏的目標。對于政府來說，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不會因土地而對城市發(fā)展增加額外的成本和負擔；對于土地來說，盡管在土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓時價格增加，但也可以通過提高土地開發(fā)強度和建筑密度，增加經(jīng)濟效益的同時提高土地開發(fā)利潤。因此，土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易制度受到了土地與政府的主動推行。在美國，為達到交易機會的充分利用，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓者可以自主決定先儲備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態(tài)環(huán)境效果佳和資源配置優(yōu)。以低的社會成本來實現(xiàn)土地資源優(yōu)高效的配置，從而實現(xiàn)土地利用效率大化和環(huán)境控制的目標化。美國的這些土地政策，使美國政府的財政收入增加，促進了美國經(jīng)濟的快速發(fā)展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現(xiàn)。
2.2英國的研究進展
英國的土地市場發(fā)育比較完善和成熟，政府通過法律、經(jīng)濟政策等手段指導和干預，不存在土地使用權(quán)分配的“一級市場”，主要以“土地二級市場”自由交易為主，是通過不動產(chǎn)中介來協(xié)調(diào)買賣雙方的價格使之促交成功。英國的土地交易形式主要有買賣（轉(zhuǎn)讓）、租賃、抵押等。英國確立建筑物和土地是一個不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，除特殊情況外英國沒有單純而獨立的土地交易。英國的不動產(chǎn)交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動產(chǎn)的交易價格由當事者雙方自由來認可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：英國土地學者A.W.B.辛森的《土地法史》，對英國歷*關于不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了詳細規(guī)定和闡述[4]。在英國普通法框架下，土地產(chǎn)權(quán)以當事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同為基礎，按自治原則處分私有財產(chǎn)。根據(jù)公示、公信原則，政府規(guī)定必須要進行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。登記內(nèi)容包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負擔的登記（未經(jīng)登記的權(quán)利負擔不能約束購買人）和不動產(chǎn)權(quán)登記。英國不動產(chǎn)的交易，律師受當事人委托可辦理簽署合同、調(diào)查土地權(quán)利、支付價款等一切事項，保證了產(chǎn)權(quán)交易的順利進行，也不會產(chǎn)生一家賣兩家的糾紛發(fā)生[5]。英國的土地產(chǎn)權(quán)租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對更活躍，土地產(chǎn)權(quán)持有者經(jīng)常將自己的土地出租，通過承租協(xié)議控制房地產(chǎn)開發(fā)活動，獲取長期性的穩(wěn)定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國的土地產(chǎn)權(quán)租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內(nèi)的全部租金；按年收取的變動租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內(nèi)可變動。地租隨土地產(chǎn)權(quán)市場的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實行收入再分配制度[6]。英國的土地產(chǎn)權(quán)抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數(shù)的工廠主都是自由繼承土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，以滿足生產(chǎn)需要，他們可以利用自己的土地進行款，并登記發(fā)布公示。若是土地權(quán)利沒有登記，其生產(chǎn)就會受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會破產(chǎn)。英國的不動產(chǎn)交易抵押登記自1704年開始就以書面形式記錄或公示進行登記[7]。1925年構(gòu)成英國現(xiàn)代土地法基礎的《財產(chǎn)法》進一步確定了抵押的土地產(chǎn)權(quán)，建立了較完善的土地市場交易管理體系。在英國，土地產(chǎn)權(quán)市場交易有保護土地所有者權(quán)益、降低交易成本、增加財政收入、提高市場效率和追求社會效益的特點[6]。英國的土地交易體系在一定程度上鼓勵了土地的流動，進一步刺激對土地的投資，促使土地頻繁的交易達到繁榮土地市場的效果[8]。因土地所有權(quán)制度，政府在交易過程所獲得長期而穩(wěn)定的土地增值收益，有利于政府進行公共基礎建設并促進社會事業(yè)的發(fā)展。
2.3法國的研究進展
法國的土地市場主要體現(xiàn)在土地交易方面，包括農(nóng)用地使用權(quán)的交易（主要指農(nóng)用土地用益權(quán)）和土地所有權(quán)的交易。《法國民法典》是非常重要的一部法律，該法對財產(chǎn)及其占有人之間的關系做出了明確的規(guī)定。此法第516條規(guī)定：“財產(chǎn)分為動產(chǎn)和不動產(chǎn)。”517-526條規(guī)定：財產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或依其用途，或依其權(quán)利的客體；土地及其地上建筑物為不動產(chǎn)[9]。第581條款規(guī)定，農(nóng)用土地上可以設立用益權(quán)，并對“用益權(quán)標的物”的范圍做了說明，主要指農(nóng)用土地上的各種動產(chǎn)或不動產(chǎn)。在第595條款里就“用益權(quán)人”的權(quán)利也作了解釋和說明，用益權(quán)人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無償轉(zhuǎn)讓其權(quán)利?？傊?，通過《法國民法典》里能查到土地二級市場交易的相應規(guī)定，交易形式主要有賣、出租、無償轉(zhuǎn)讓和抵押等。在法國的土地二級市場交易中，中介組織是一個威的機構(gòu)，具有法定的優(yōu)選購買權(quán)，能夠提供關于土地使用權(quán)方面的真實而又全面的信息給交易雙方，同時也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行駛保護、促進、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用；農(nóng)場在實施項目的過程中，也起到了保護和改善環(huán)境的作用；同時還為經(jīng)營者提供農(nóng)場經(jīng)營方面的幫助，如農(nóng)場的規(guī)模擴大和技術改進等；在公共基礎設施的修建以及以公眾利益之名對土地造成侵占時，中介組織可以對農(nóng)場經(jīng)營者給予保護；因以房地產(chǎn)投資或以經(jīng)營為目的因地上建筑物導致土地的分割而進行的交易，中介組織會干預并進行阻止交易。土地二級市場法制建設在法國比較完善?！掇r(nóng)業(yè)指導法》的相關規(guī)定具有*特點，一是土地市場交易制度中實行一定程度上的土地集中政策，來提高土地利用效率和規(guī)模效益，防止因交易不當而對薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發(fā)揮，產(chǎn)生極大的促進和完善的作用；三是限制土地分割轉(zhuǎn)讓，只能整體繼承或者轉(zhuǎn)讓，不得分割；四是法國政府對農(nóng)業(yè)用地的交易實行特殊的保護，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓后必須用于農(nóng)業(yè)，不準不耕種或者耕種不力，也不準搞投資建筑。法國的土地二級市場交易具有完整的法規(guī)和政策體系，在保障當事人權(quán)利義務、降低交易成本和費用、促進交易制度發(fā)展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。
3.國內(nèi)外土地二級市場研究對比分析
通過表1的總結(jié)和分析，美、英、法三國關于土地二級市場管理體系對我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機制，進一步完善土地二級市場交易管理受嚴格保護的相關法制體系建設,在實現(xiàn)有法可依的同時,還要及時配備完善的監(jiān)督管理機制,確保土地二級市場交易運行在公開、公平、公正、有序的環(huán)境下進行。土地二級交易服務市場的建立可以降低交易風險，減少交易糾紛的產(chǎn)生，也是確權(quán)登記后的資料信息在交易過程中發(fā)揮作用的重要橋梁。國外就交易運行機制方面，對交易市場和不動產(chǎn)登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級市場交易雙方規(guī)范加入服務市場且持續(xù)發(fā)展，又能使土地要素流轉(zhuǎn)市場公平、更好、有序發(fā)展是需要關注和研究的問題
parker TG0625HV450AAAB Target price 440eur 液壓馬達
Wurth 798284817
Wurth 7140177
Wurth 798260026
parker OE 159*180*8.1 Seal ring
parker OD 140*155.1*6.3 Seal ring
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Wurth 613963250 螺絲刀
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Voith EV2225-A NO ATEX 電磁閥
WUERTH 7156602 刀片
WUERTH 96513023 可互換扳手套筒
Westlock 2004 N BY2A 2M02 00U
Woerner DBS-1100-15-DW 3158
Rexroth R900927230 4WREE10E75-23/G24K31/A1V 油壓傳動閥
Rexroth ZDR6DPO-45/40yMW80 減壓閥
INA 1510.00
NSK 626ZZ
INA 33008.00
VEM Y11R 132 M4 7.5kw 電機
VEM-Z Nr.157381812H
Gemue 865R 20D 72114 132 250
Wandres SP 14 WS Nr.014-211
VEM BD1R 90 S12 MLEN 10631 12242250021402 IMB3 IP55
Vickers Series DGMFN; DGMFN-07-Y-A2H-B2H-20 減壓閥
Vickers DGMDC-3-Y-PK-41
Eaton DG4V-3S-2N-M-U-H5-60
Eaton DG4V-3S-24A-M-U-H5-60
Vickers DG4V-3S-6C-M-U-H5-60 油壓傳動閥
Walther LP-032-1-WR548-11-1G1 1/2
Z-LASER 906319 CL-600-5-T-A-20
Z-LASER Z30M18B-F-640-2527
Stabilus 084522/300N
Wolftechnik WFMB010-10 濾芯
weishaupt WM-D90/90-2/1K0 50Hz 0.9kw 2900 1/min
weishaupt WM-G10/1-A
weishaupt 40359311
weishaupt 201477536
weishaupt 6004489
weishaupt WM-D112/140-2/3K5 50Hz 3.5kw 2940 1/min
VDL DELMAS LACMP 500D4-A4;400V/Y; 50HZ; 3.8A;1.95KW;1370 L/min
schwingmetall SCHWINGMETALL H32 38652 65 , d=50
VAT 21044-PE14-AB42/0042 A-1608174
Werner 10 T5/200 NK 帶
Werner 200M4030-501 刻刀
WUERTH 0715137062 可互換扳手套筒
WUERTH 713304145
WUERTH 71522108 可調(diào)扳手
WUERTH 0715137060 可互換扳手套筒
WUERTH 713304045
Wurth 71540100 固定扳手
Wurth 7140731
GEMU 650 50D 60405E14T11503M
WUERTH 07037730 氣動旋轉(zhuǎn)扳手
WUERTH 071402 02 鉗子
WUERTH 071593 21 工具箱
WUERTH 071402 17 鉗子
KSR Kuebler FKSM-B32-S 磁性液位傳感器
KSR Kuebler FKSM-B32-O 磁性液位傳感器
Wixroyd 62120.w0019 機床零件（支撐腳）
Walther HP-006-2-S1220-12-2-M20x1.5 M
parker PIE-T063MS-150H-X
parker RAH161S20
Wurth 5928212030 附件
Wurth 714107111 剝線鉗
Wurth 69939121
parker CARTRIDGE FOR MINI FILTER 80m. COD. HPR.1819
VOLKMANN 110146FD MULTIJECTOR M540FD 真空泵
weishaupt 21150402022
ZIEHL MSR220KA
Vermeire 140800702
AEROQUIP CONNECTOR(AEROQUIP.2024-6-6-C 3/8IN)
Gessmann 0EC 2-3-2-2
Walther SHLKUP MD-007-0-L1218-19-2
Wurth 22201015
Wurth 07146336 石鑿
VEM K21R71K4/3272 1108207001303H 電機
VEKTEK 47-0440-02 3216G
Woerner VPB-B/06/6/0/RS/09/20/20/P
Woerner VPB-B/6/6/0/RS/09/09/20/P
ELAP E620-1000-10/24-A-10-0C2 編碼器
parker PRDM2PP16SVG20
parker SVLA1006P07 止回閥
parker D3FBB32MCONS00
Werner 159W4030-11 刷子
Werner 109M4030-05 滾珠螺桿軸
Wolfram WS2，WITSTAR 6.0*175mm
SALMSON 0.83KW MUH502-E-T/B
sirai A225-10/N 液位傳感器
Fabco-Air E-7-X
Gestra NRG-19-11 L=1000MM 液位傳感器
Walther Systemtechnik GmbH 97230825
WENGLOR TC55PA3 接近開關
WUERTH 71576201 千分表
WUERTH 714524200
oiltech OILTECH 10385-030 (see the pic pls)
Walther CT-005-2-XX211-02-2-EX 快速插拔式單向閥
SKF AP4-Q
SKF DS-4-0.5
WINKEL GmbH 4.062 軸承
Wandres 454001 聯(lián)軸器
Wandres 4078010 齒輪
UNIVER MAN.FLANG.D.50 1/4 0-10BAR HZ9PB501014
Gestra UNA-SPECLAL TYP 62 PN16 DN80 3T/H CLass150/WN/DN80 0.5Mpa
comar MKA 1.5uF
SKF BT2-8670-01
SKF LGAF 3E
SKF LHDF900;5L
Vickers CVB-PX-10-1-CE-E-W-DF240-CV1
Rexroth ABZMS-41-1X/0370/M2/DC-K24
Rexroth ABZMT-1X/0300MS/DO-T4-K24
Rexroth WE-2SPSU-M12*1
WEBER 1307.43S110650 10043VHSLLS100
Vaisala MMT162+HMP50Z300
KSR Kuebler EMU-L100-SV-3SY 24VDC
Gemue 695 40 D 39 18 14 2 2/N 隔膜截止閥
Gemue 695 50 D 39 18 14 2 3/N 隔膜截止閥
Boellhoff HE.8956
Boellhoff 55003220204 滑塊
Stabilus 084476
Wurth 626 000 300
Wurth 0539812
INFICON Model VAF040-X PN 253-45 24V
ERRE DI pls see the pic 管接頭
Wurth 68072 研磨頭
Wurth 71467530
Wurth G5300604
Wurth G5300606
WUERTH 7022030 電熱風槍
Wurth G5300602
Wurth 68041
Gestra MPA46，DN40PN40 排污閥
Baelz 61-1-150-S
Vulkoprin VK XS 400 125 070 滾輪
ZIEHL T221738 溫度控制器
ZIEHL TR250 溫度傳感器
INA KWVE20-B-H-G3-V1 導軌
INA KWVE25-B-G3-V1 導軌
INA KWVE30-B-G3-V1 導軌
INA KN20-B-PP 軸套
VERSA VGG-4532-MS-XDAS-167-D024 油壓傳動閥
Walther CT-012-2-WR021-02-2 快速插拔式單向閥
WUERTH 7022030 電熱風槍
Wurth 71467550
WUERTH 71303130
WUERTH 7033130 氣動旋轉(zhuǎn)扳手
Wurth 61363155
Wurth 7012210
Wurth 714131150
Wurth 71458043
Wurth 61363210
Wurth 714107116
Wurth 626 000 500
Wurth 626 000 300
Wurth 714240247
Wurth 714240179
Wurth 714240168
WUERTH 5964046801 密封圈套件
Wurth 714240302
Vision & Control VICOLUX FDL02-R 1-15-340
VEM IE2-W21R90S6 0.75KW
weingrill 17800 N.O (see the picture)
parker PV140R1K1T1N001 SN:27182633/006 柱塞泵
UNIFIL 610P-H11-440/150-DFR-OG 610*440*150mm -
Wagner 211-18/147
WUERTH 069014 攻絲工具
WUERTH 0695684353 附件
VEM see the picture 2
Vester PS-40-40/R/S2 感應傳感器
Gemue 88349556 膜片
Rexroth ZDREE6VP4-1X/100MG24K24A1M
flama OP6A60SXF20R 數(shù)字顯示表
Wurth 7157256 錘子
parker P2FCA472 110VDC (Kursziel : 8,4 Euro/Stück)
W+S IS581.101CR65.01024.SCT1 編碼器
W+S MP700.100AQ5.12X12.SCT2 編碼器
ROTHERMUNDT 25 T 10/4500
WUERTH 58657801 砂輪
Würth 71535900 工具套裝
Vaisala no.L5320455 HMP360 325A104
Wurth (KUKKO)25-C
Wurth 798-521-696
Wurth 06691291
UNIMEC MRC134Ratio1/1.5Serial11/3094
Woerner GFZ-B/0,18/V nr：230709
Walther MD-019-0-S2030-AAAZ/MD-019-6-11 快速插拔式單向閥
Walther MD-012-2-S1624-11-2/MD-012-5-11-2 快速插拔式單向閥
Walther HC-G12-2-S1624-AABBZ11-OV/HC-G12-6-74-KK-OV 快速接頭
Walther CH-020-0-WR542-13-2/CH-020-6-13/G1 1/4 快速接頭
Walther HC-G12-2-S1624-AABBZ11-OV/HC-G12-6-74-KK-OV 快速接頭
Walther-Werke Nr714306 安裝支架
Walther-Werke P758824MV 引擎罩
Contitech 20291/D Shore 55 buffer
VACUUBRAND D71 B4 P 14025062 MOTOR
Gemue R690-25-D-78-71-52 EDN (PTFE)
Gemue R690-25-D-78-71-14EDN (FPM)
WEG 3～AL132M 06 5.5KW 230/400V 50HZ WEG
WEG 132M-04 7.5KW 230/400V 50HZ WEG
Vargus TM6SC D56-22-3U
DIATEST HASSMANN MV4_20
DIATEST TIEFENVERLAENGER TV-15-64-DIATEST
WUERTH 965 13 023
WUERTH 965 014 340
WUERTH 965 01 434
WUERTH 714 256 50
WUERTH 613 932 25
WUERTH 715 221 08 扳手
WUERTH 969 302 16
WUERTH 586 578 01
WUERTH 899 102 290
WUERTH 965 13 110
2018年我黨的報告中提到，開展農(nóng)村經(jīng)濟建設時，應維持土地承包關系的穩(wěn)定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續(xù)延長承包時間。這也是我黨在落實農(nóng)村土地經(jīng)營改革的核心體現(xiàn)，延長承包時間，落實土地流轉(zhuǎn)能夠提高農(nóng)民對土地經(jīng)營的人情與信心。近幾年，我國改革開放不斷深入，城市化與工業(yè)化的建設力度加大，傳統(tǒng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的應用出現(xiàn)一定的運作困難，為了提高土地流轉(zhuǎn)效果，就需要對現(xiàn)行農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度進行創(chuàng)新改革。改革內(nèi)容可分為：1）國有土地產(chǎn)權(quán)制度；2）個人土地產(chǎn)權(quán)制度；3）集體土地產(chǎn)權(quán)制度；4）混合土地產(chǎn)權(quán)制度等等。尤其是城市內(nèi)土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開始不斷向周邊地區(qū)擴充。農(nóng)村地區(qū)的集體產(chǎn)權(quán)模式對應發(fā)生變化，集體土地資源流失情況嚴重。很多農(nóng)村人口選擇放棄傳統(tǒng)生產(chǎn)種植行業(yè)，進城打工，城鄉(xiāng)之間的交流變得更加密切，農(nóng)村土地開始被占用，在對土地展開賠償時，不可避免的會發(fā)生一些矛盾現(xiàn)象問題。加大力度改革集體土地產(chǎn)權(quán)制度能夠幫助降低此類矛盾出現(xiàn)的風險，推動城鄉(xiāng)發(fā)展，對維護社會穩(wěn)定性有重要幫助[1]。
2集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革要點
2.1明確經(jīng)濟主體
一直以來農(nóng)村地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟主體位置都存在模糊化、不清晰等問題。我國憲法提出，無論是農(nóng)村還是城市地區(qū)，除了國家所有土地外，其他地區(qū)的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國家法律規(guī)定，集體土地需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村委會進行統(tǒng)一的經(jīng)營與管理。但是農(nóng)民群體本身不屬于組織范疇內(nèi)，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對此，在改革集體產(chǎn)權(quán)制度時，要充分尊重農(nóng)戶的經(jīng)濟主體位置，突出農(nóng)戶群體的法律權(quán)利與法律意義。充分發(fā)揮出法人制度的作用，使廣大農(nóng)民能夠清楚的認識到自身擁有的實權(quán)以及必須承擔的責任。以公正公平公開的態(tài)度維護農(nóng)民的合法權(quán)益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。
2.2完善城鄉(xiāng)關系
在落實新農(nóng)村建設時，需要不斷完善城鄉(xiāng)之間的關系，加強城鄉(xiāng)統(tǒng)籌效果，根據(jù)我黨城鄉(xiāng)建設要求來看，城鄉(xiāng)群眾應保持良好關系，在產(chǎn)權(quán)上與治權(quán)上達成統(tǒng)一，用鄉(xiāng)村建設帶動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。劃分出清晰合理的產(chǎn)權(quán)關系，來帶動農(nóng)戶經(jīng)濟處理創(chuàng)造出更多經(jīng)濟效益，提高自身收入的基礎上，為社會輸出更多財務。對于農(nóng)村集體土地的所有權(quán)，也應該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財產(chǎn)控制權(quán)，并可以優(yōu)先承包本地集體土地資源。另外，農(nóng)村群眾還需要享有對干部、管理者的選舉權(quán)與發(fā)言權(quán)，如果干部發(fā)生違規(guī)、違紀問題，經(jīng)由村民調(diào)查舉報后，可以罷免。
2.3加快經(jīng)營流轉(zhuǎn)
我黨在十八大中指出土地流轉(zhuǎn)的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權(quán)益，在滿足國家耕地保護制度與法律法規(guī)的基礎上，給農(nóng)民進行一定程度的放權(quán)如：擔保、轉(zhuǎn)讓、抵押、生產(chǎn)、收益、流轉(zhuǎn)等等。簡化當前土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)的過程，避免私下違規(guī)轉(zhuǎn)包情況的出現(xiàn)，分化產(chǎn)權(quán)歸屬，規(guī)范信息交流進度，例如：使用現(xiàn)代化信息平臺或軟件，加快農(nóng)村內(nèi)信息的使用效率，減少集體土地管理時的糾紛風險。
2.4強調(diào)法律法規(guī)
我國作為農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的土地資源覆蓋面積較大，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展的驅(qū)動力很強，對應的集體資產(chǎn)規(guī)模也比較大。因此，想要開展集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革工作難度較高。而法律法規(guī)能夠?qū)Ω母锇l(fā)展起到基礎的約束作用，因此必須要完善法律法規(guī)的建設。近幾年，我國農(nóng)村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴大，已經(jīng)涵蓋了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體土地經(jīng)營流轉(zhuǎn)等工作。將法律規(guī)定細節(jié)化，能改變以往集體土地管理時出現(xiàn)的操作性差、流于表面等問題。例如：落實自愿有償原則，使村民可以按照轉(zhuǎn)包、出租、交換、入股等多元化合作方式進行土地流轉(zhuǎn)以及集體土地管理，確保農(nóng)民群眾合法效益得以維護。
3結(jié)論
綜上所述，實現(xiàn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是農(nóng)村地區(qū)落實可持續(xù)發(fā)展政策的必經(jīng)之路，能夠給農(nóng)村土地資源利用帶來新的活力與激情，幫助農(nóng)民增加經(jīng)濟收入，為政府調(diào)控、管理地方經(jīng)濟起到良好輔助作用。在改革過程中，應充分尊重農(nóng)民的主體意愿，嚴格量化資產(chǎn)，并科學化、規(guī)范化、集約化的設置產(chǎn)權(quán)股份。
土地是社會經(jīng)濟發(fā)展重要的基礎性要素，土地二級市場是我國城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場的重要組成部分。國外中美、英、法三國土地二級市場管理和法律體系比較健全，土地產(chǎn)權(quán)市場交易具有保護土地所有者權(quán)益、市場規(guī)范，交易成本低，增加財政收入、提高市場效率和追求社會效益的特點。美、英、法三國關于土地二級市場的管理體系對我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機制，進一步完善土地二級市場交易管理受嚴格保護的相關法制體系建設,在實現(xiàn)有法可依的同時,還要及時配備完善的監(jiān)督機制,確保土地二級市場交易運行環(huán)境的公平、公正、有序。
關鍵詞：土地二級市場；土地產(chǎn)權(quán)；交易
1.中國土地二級市場研究進展
我國對土地一級市場的運行機制、開發(fā)模式、資源配置、制度創(chuàng)新和宏觀調(diào)控研究的較多，重點研究城市土地一級市場化對政府、企業(yè)及市場帶來的經(jīng)濟利益。相反的，對土地二級市場的改革研究較少，在交易運行、規(guī)范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對較少。目前土地二級市場交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問題凸顯，土地使用權(quán)交易運行制度改革研究已成為新型地產(chǎn)法律制度研究的核心內(nèi)容。我國已進入新的經(jīng)濟社會發(fā)展狀態(tài)，許多一、二線城市土地供應面積紛紛出現(xiàn)銳減，城市地價和工業(yè)用地供應在部分城市也有所下降，已經(jīng)緩慢進入一個擴張型到內(nèi)涵型、粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變過程；有限的土地一級市場供應，對發(fā)展土地二級市場相對有利；多方面條件共同活躍了土地二級市場的交易。我國伴隨著近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和升級，土地的使用權(quán)進入了經(jīng)濟市場，作為一種商品在土地市場上流通運轉(zhuǎn)，使土地二級市場日漸活躍。在土地二級市場交易運行過程中，發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《國有建設用地使用權(quán)出讓合同》等在抵押物和轉(zhuǎn)讓條件方面存在交易限制，不能進入土地二級市場交易?！锻恋毓芾矸ā分幸?guī)定的可以依法轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，包括國有和集體兩種建設用地使用權(quán)。在現(xiàn)實交易中，發(fā)現(xiàn)集體建設用地使用權(quán)交易的條件更為苛刻，交易流轉(zhuǎn)非常困難；國有建設用地使用權(quán)的交易流傳相對自由?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中第50條規(guī)定，附屬房地產(chǎn)開發(fā)建設的投資額必須達到25%才可以進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。25%沒有明確的規(guī)定標準和基數(shù)?！秶薪ㄔO用地使用權(quán)出讓合同》是根據(jù)相關法律制定，交易中也受到限制，所以給現(xiàn)實操作帶來困難。
2.國外土地二級市場研究進展
2.1美國的研究進展
1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國土地產(chǎn)權(quán)制度奠定了土地產(chǎn)權(quán)自由買賣的制度性基礎，同時建立了完整的產(chǎn)權(quán)市場，形成了商業(yè)公司、制造業(yè)和農(nóng)場為主的具有生機和活力的市場主體。市場體系的建立標志著土地二級市場的形成，并發(fā)揮著土地資源配的功能，大大促進了美國西部經(jīng)濟的快速發(fā)展[1]。美國的土地制度實行的是私有制制度，土地使用權(quán)是有償?shù)模c中國公有制不同，土地使用權(quán)是有年限的，美國有償取得后有終生的使用權(quán)，即土地的所有權(quán)。美國的土地是通過自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押來實現(xiàn)土地開發(fā)權(quán)交易，也就是土地二級市場交易。土地開發(fā)權(quán)交易是一種基于市場機制的土地政策，政府對開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有相應規(guī)范，出租和抵押不需要進行任何行政性的干預。在土地資源配置方面，通過土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，把轉(zhuǎn)讓價格作為資源配置手段，促進土地開發(fā)規(guī)劃實施，實現(xiàn)土地資源合理配置[2]。關于土地二級市場，美國實行的是政府和土地開發(fā)兩個部門達到雙贏的目標。對于政府來說，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不會因土地而對城市發(fā)展增加額外的成本和負擔；對于土地來說，盡管在土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓時價格增加，但也可以通過提高土地開發(fā)強度和建筑密度，增加經(jīng)濟效益的同時提高土地開發(fā)利潤。因此，土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易制度受到了土地與政府的主動推行。在美國，為達到交易機會的充分利用，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓者可以自主決定先儲備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態(tài)環(huán)境效果佳和資源配置優(yōu)。以低的社會成本來實現(xiàn)土地資源優(yōu)高效的配置，從而實現(xiàn)土地利用效率大化和環(huán)境控制的目標化。美國的這些土地政策，使美國政府的財政收入增加，促進了美國經(jīng)濟的快速發(fā)展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現(xiàn)。
2.2英國的研究進展
英國的土地市場發(fā)育比較完善和成熟，政府通過法律、經(jīng)濟政策等手段指導和干預，不存在土地使用權(quán)分配的“一級市場”，主要以“土地二級市場”自由交易為主，是通過不動產(chǎn)中介來協(xié)調(diào)買賣雙方的價格使之促交成功。英國的土地交易形式主要有買賣（轉(zhuǎn)讓）、租賃、抵押等。英國確立建筑物和土地是一個不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，除特殊情況外英國沒有單純而獨立的土地交易。英國的不動產(chǎn)交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動產(chǎn)的交易價格由當事者雙方自由來認可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：英國土地學者A.W.B.辛森的《土地法史》，對英國歷*關于不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了詳細規(guī)定和闡述[4]。在英國普通法框架下，土地產(chǎn)權(quán)以當事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同為基礎，按自治原則處分私有財產(chǎn)。根據(jù)公示、公信原則，政府規(guī)定必須要進行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。登記內(nèi)容包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負擔的登記（未經(jīng)登記的權(quán)利負擔不能約束購買人）和不動產(chǎn)權(quán)登記。英國不動產(chǎn)的交易，律師受當事人委托可辦理簽署合同、調(diào)查土地權(quán)利、支付價款等一切事項，保證了產(chǎn)權(quán)交易的順利進行，也不會產(chǎn)生一家賣兩家的糾紛發(fā)生[5]。英國的土地產(chǎn)權(quán)租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對更活躍，土地產(chǎn)權(quán)持有者經(jīng)常將自己的土地出租，通過承租協(xié)議控制房地產(chǎn)開發(fā)活動，獲取長期性的穩(wěn)定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國的土地產(chǎn)權(quán)租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內(nèi)的全部租金；按年收取的變動租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內(nèi)可變動。地租隨土地產(chǎn)權(quán)市場的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實行收入再分配制度[6]。英國的土地產(chǎn)權(quán)抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數(shù)的工廠主都是自由繼承土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，以滿足生產(chǎn)需要，他們可以利用自己的土地進行款，并登記發(fā)布公示。若是土地權(quán)利沒有登記，其生產(chǎn)就會受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會破產(chǎn)。英國的不動產(chǎn)交易抵押登記自1704年開始就以書面形式記錄或公示進行登記[7]。1925年構(gòu)成英國現(xiàn)代土地法基礎的《財產(chǎn)法》進一步確定了抵押的土地產(chǎn)權(quán)，建立了較完善的土地市場交易管理體系。在英國，土地產(chǎn)權(quán)市場交易有保護土地所有者權(quán)益、降低交易成本、增加財政收入、提高市場效率和追求社會效益的特點[6]。英國的土地交易體系在一定程度上鼓勵了土地的流動，進一步刺激對土地的投資，促使土地頻繁的交易達到繁榮土地市場的效果[8]。因土地所有權(quán)制度，政府在交易過程所獲得長期而穩(wěn)定的土地增值收益，有利于政府進行公共基礎建設并促進社會事業(yè)的發(fā)展。
2.3法國的研究進展
法國的土地市場主要體現(xiàn)在土地交易方面，包括農(nóng)用地使用權(quán)的交易（主要指農(nóng)用土地用益權(quán)）和土地所有權(quán)的交易?！斗▏穹ǖ洹肥欠浅Ｖ匾囊徊糠?，該法對財產(chǎn)及其占有人之間的關系做出了明確的規(guī)定。此法第516條規(guī)定：“財產(chǎn)分為動產(chǎn)和不動產(chǎn)。”517-526條規(guī)定：財產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或依其用途，或依其權(quán)利的客體；土地及其地上建筑物為不動產(chǎn)[9]。第581條款規(guī)定，農(nóng)用土地上可以設立用益權(quán)，并對“用益權(quán)標的物”的范圍做了說明，主要指農(nóng)用土地上的各種動產(chǎn)或不動產(chǎn)。在第595條款里就“用益權(quán)人”的權(quán)利也作了解釋和說明，用益權(quán)人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無償轉(zhuǎn)讓其權(quán)利?？傊?，通過《法國民法典》里能查到土地二級市場交易的相應規(guī)定，交易形式主要有賣、出租、無償轉(zhuǎn)讓和抵押等。在法國的土地二級市場交易中，中介組織是一個威的機構(gòu)，具有法定的優(yōu)選購買權(quán)，能夠提供關于土地使用權(quán)方面的真實而又全面的信息給交易雙方，同時也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行駛保護、促進、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用；農(nóng)場在實施項目的過程中，也起到了保護和改善環(huán)境的作用；同時還為經(jīng)營者提供農(nóng)場經(jīng)營方面的幫助，如農(nóng)場的規(guī)模擴大和技術改進等；在公共基礎設施的修建以及以公眾利益之名對土地造成侵占時，中介組織可以對農(nóng)場經(jīng)營者給予保護；因以房地產(chǎn)投資或以經(jīng)營為目的因地上建筑物導致土地的分割而進行的交易，中介組織會干預并進行阻止交易。土地二級市場法制建設在法國比較完善?！掇r(nóng)業(yè)指導法》的相關規(guī)定具有*特點，一是土地市場交易制度中實行一定程度上的土地集中政策，來提高土地利用效率和規(guī)模效益，防止因交易不當而對薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發(fā)揮，產(chǎn)生極大的促進和完善的作用；三是限制土地分割轉(zhuǎn)讓，只能整體繼承或者轉(zhuǎn)讓，不得分割；四是法國政府對農(nóng)業(yè)用地的交易實行特殊的保護，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓后必須用于農(nóng)業(yè)，不準不耕種或者耕種不力，也不準搞投資建筑。法國的土地二級市場交易具有完整的法規(guī)和政策體系，在保障當事人權(quán)利義務、降低交易成本和費用、促進交易制度發(fā)展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。
3.國內(nèi)外土地二級市場研究對比分析
通過表1的總結(jié)和分析，美、英、法三國關于土地二級市場管理體系對我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機制，進一步完善土地二級市場交易管理受嚴格保護的相關法制體系建設,在實現(xiàn)有法可依的同時,還要及時配備完善的監(jiān)督管理機制,確保土地二級市場交易運行在公開、公平、公正、有序的環(huán)境下進行。土地二級交易服務市場的建立可以降低交易風險，減少交易糾紛的產(chǎn)生，也是確權(quán)登記后的資料信息在交易過程中發(fā)揮作用的重要橋梁。國外就交易運行機制方面，對交易市場和不動產(chǎn)登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級市場交易雙方規(guī)范加入服務市場且持續(xù)發(fā)展，又能使土地要素流轉(zhuǎn)市場公平、更好、有序發(fā)展是需要關注和研究的問題
WUERTH 691500164 塑料保護蓋
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2018年我黨的報告中提到，開展農(nóng)村經(jīng)濟建設時，應維持土地承包關系的穩(wěn)定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續(xù)延長承包時間。這也是我黨在落實農(nóng)村土地經(jīng)營改革的核心體現(xiàn)，延長承包時間，落實土地流轉(zhuǎn)能夠提高農(nóng)民對土地經(jīng)營的人情與信心。近幾年，我國改革開放不斷深入，城市化與工業(yè)化的建設力度加大，傳統(tǒng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的應用出現(xiàn)一定的運作困難，為了提高土地流轉(zhuǎn)效果，就需要對現(xiàn)行農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度進行創(chuàng)新改革。改革內(nèi)容可分為：1）國有土地產(chǎn)權(quán)制度；2）個人土地產(chǎn)權(quán)制度；3）集體土地產(chǎn)權(quán)制度；4）混合土地產(chǎn)權(quán)制度等等。尤其是城市內(nèi)土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開始不斷向周邊地區(qū)擴充。農(nóng)村地區(qū)的集體產(chǎn)權(quán)模式對應發(fā)生變化，集體土地資源流失情況嚴重。很多農(nóng)村人口選擇放棄傳統(tǒng)生產(chǎn)種植行業(yè)，進城打工，城鄉(xiāng)之間的交流變得更加密切，農(nóng)村土地開始被占用，在對土地展開賠償時，不可避免的會發(fā)生一些矛盾現(xiàn)象問題。加大力度改革集體土地產(chǎn)權(quán)制度能夠幫助降低此類矛盾出現(xiàn)的風險，推動城鄉(xiāng)發(fā)展，對維護社會穩(wěn)定性有重要幫助[1]。
2集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革要點
2.1明確經(jīng)濟主體
一直以來農(nóng)村地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟主體位置都存在模糊化、不清晰等問題。我國憲法提出，無論是農(nóng)村還是城市地區(qū)，除了國家所有土地外，其他地區(qū)的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國家法律規(guī)定，集體土地需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村委會進行統(tǒng)一的經(jīng)營與管理。但是農(nóng)民群體本身不屬于組織范疇內(nèi)，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對此，在改革集體產(chǎn)權(quán)制度時，要充分尊重農(nóng)戶的經(jīng)濟主體位置，突出農(nóng)戶群體的法律權(quán)利與法律意義。充分發(fā)揮出法人制度的作用，使廣大農(nóng)民能夠清楚的認識到自身擁有的實權(quán)以及必須承擔的責任。以公正公平公開的態(tài)度維護農(nóng)民的合法權(quán)益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。
2.2完善城鄉(xiāng)關系
在落實新農(nóng)村建設時，需要不斷完善城鄉(xiāng)之間的關系，加強城鄉(xiāng)統(tǒng)籌效果，根據(jù)我黨城鄉(xiāng)建設要求來看，城鄉(xiāng)群眾應保持良好關系，在產(chǎn)權(quán)上與治權(quán)上達成統(tǒng)一，用鄉(xiāng)村建設帶動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。劃分出清晰合理的產(chǎn)權(quán)關系，來帶動農(nóng)戶經(jīng)濟處理創(chuàng)造出更多經(jīng)濟效益，提高自身收入的基礎上，為社會輸出更多財務。對于農(nóng)村集體土地的所有權(quán)，也應該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財產(chǎn)控制權(quán)，并可以優(yōu)先承包本地集體土地資源。另外，農(nóng)村群眾還需要享有對干部、管理者的選舉權(quán)與發(fā)言權(quán)，如果干部發(fā)生違規(guī)、違紀問題，經(jīng)由村民調(diào)查舉報后，可以罷免。
2.3加快經(jīng)營流轉(zhuǎn)
我黨在十八大中指出土地流轉(zhuǎn)的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權(quán)益，在滿足國家耕地保護制度與法律法規(guī)的基礎上，給農(nóng)民進行一定程度的放權(quán)如：擔保、轉(zhuǎn)讓、抵押、生產(chǎn)、收益、流轉(zhuǎn)等等。簡化當前土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)的過程，避免私下違規(guī)轉(zhuǎn)包情況的出現(xiàn)，分化產(chǎn)權(quán)歸屬，規(guī)范信息交流進度，例如：使用現(xiàn)代化信息平臺或軟件，加快農(nóng)村內(nèi)信息的使用效率，減少集體土地管理時的糾紛風險。
2.4強調(diào)法律法規(guī)
我國作為農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的土地資源覆蓋面積較大，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展的驅(qū)動力很強，對應的集體資產(chǎn)規(guī)模也比較大。因此，想要開展集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革工作難度較高。而法律法規(guī)能夠?qū)Ω母锇l(fā)展起到基礎的約束作用，因此必須要完善法律法規(guī)的建設。近幾年，我國農(nóng)村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴大，已經(jīng)涵蓋了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體土地經(jīng)營流轉(zhuǎn)等工作。將法律規(guī)定細節(jié)化，能改變以往集體土地管理時出現(xiàn)的操作性差、流于表面等問題。例如：落實自愿有償原則，使村民可以按照轉(zhuǎn)包、出租、交換、入股等多元化合作方式進行土地流轉(zhuǎn)以及集體土地管理，確保農(nóng)民群眾合法效益得以維護。
3結(jié)論
綜上所述，實現(xiàn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是農(nóng)村地區(qū)落實可持續(xù)發(fā)展政策的必經(jīng)之路，能夠給農(nóng)村土地資源利用帶來新的活力與激情，幫助農(nóng)民增加經(jīng)濟收入，為政府調(diào)控、管理地方經(jīng)濟起到良好輔助作用。在改革過程中，應充分尊重農(nóng)民的主體意愿，嚴格量化資產(chǎn)，并科學化、規(guī)范化、集約化的設置產(chǎn)權(quán)股份。
土地是社會經(jīng)濟發(fā)展重要的基礎性要素，土地二級市場是我國城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場的重要組成部分。國外中美、英、法三國土地二級市場管理和法律體系比較健全，土地產(chǎn)權(quán)市場交易具有保護土地所有者權(quán)益、市場規(guī)范，交易成本低，增加財政收入、提高市場效率和追求社會效益的特點。美、英、法三國關于土地二級市場的管理體系對我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機制，進一步完善土地二級市場交易管理受嚴格保護的相關法制體系建設,在實現(xiàn)有法可依的同時,還要及時配備完善的監(jiān)督機制,確保土地二級市場交易運行環(huán)境的公平、公正、有序。
關鍵詞：土地二級市場；土地產(chǎn)權(quán)；交易
1.中國土地二級市場研究進展
我國對土地一級市場的運行機制、開發(fā)模式、資源配置、制度創(chuàng)新和宏觀調(diào)控研究的較多，重點研究城市土地一級市場化對政府、企業(yè)及市場帶來的經(jīng)濟利益。相反的，對土地二級市場的改革研究較少，在交易運行、規(guī)范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對較少。目前土地二級市場交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問題凸顯，土地使用權(quán)交易運行制度改革研究已成為新型地產(chǎn)法律制度研究的核心內(nèi)容。我國已進入新的經(jīng)濟社會發(fā)展狀態(tài)，許多一、二線城市土地供應面積紛紛出現(xiàn)銳減，城市地價和工業(yè)用地供應在部分城市也有所下降，已經(jīng)緩慢進入一個擴張型到內(nèi)涵型、粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變過程；有限的土地一級市場供應，對發(fā)展土地二級市場相對有利；多方面條件共同活躍了土地二級市場的交易。我國伴隨著近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和升級，土地的使用權(quán)進入了經(jīng)濟市場，作為一種商品在土地市場上流通運轉(zhuǎn)，使土地二級市場日漸活躍。在土地二級市場交易運行過程中，發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《國有建設用地使用權(quán)出讓合同》等在抵押物和轉(zhuǎn)讓條件方面存在交易限制，不能進入土地二級市場交易。《土地管理法》中規(guī)定的可以依法轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，包括國有和集體兩種建設用地使用權(quán)。在現(xiàn)實交易中，發(fā)現(xiàn)集體建設用地使用權(quán)交易的條件更為苛刻，交易流轉(zhuǎn)非常困難；國有建設用地使用權(quán)的交易流傳相對自由。《城市房地產(chǎn)管理法》中第50條規(guī)定，附屬房地產(chǎn)開發(fā)建設的投資額必須達到25%才可以進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。25%沒有明確的規(guī)定標準和基數(shù)?！秶薪ㄔO用地使用權(quán)出讓合同》是根據(jù)相關法律制定，交易中也受到限制，所以給現(xiàn)實操作帶來困難。
2.國外土地二級市場研究進展
2.1美國的研究進展
1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國土地產(chǎn)權(quán)制度奠定了土地產(chǎn)權(quán)自由買賣的制度性基礎，同時建立了完整的產(chǎn)權(quán)市場，形成了商業(yè)公司、制造業(yè)和農(nóng)場為主的具有生機和活力的市場主體。市場體系的建立標志著土地二級市場的形成，并發(fā)揮著土地資源配的功能，大大促進了美國西部經(jīng)濟的快速發(fā)展[1]。美國的土地制度實行的是私有制制度，土地使用權(quán)是有償?shù)模c中國公有制不同，土地使用權(quán)是有年限的，美國有償取得后有終生的使用權(quán)，即土地的所有權(quán)。美國的土地是通過自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押來實現(xiàn)土地開發(fā)權(quán)交易，也就是土地二級市場交易。土地開發(fā)權(quán)交易是一種基于市場機制的土地政策，政府對開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有相應規(guī)范，出租和抵押不需要進行任何行政性的干預。在土地資源配置方面，通過土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，把轉(zhuǎn)讓價格作為資源配置手段，促進土地開發(fā)規(guī)劃實施，實現(xiàn)土地資源合理配置[2]。關于土地二級市場，美國實行的是政府和土地開發(fā)兩個部門達到雙贏的目標。對于政府來說，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不會因土地而對城市發(fā)展增加額外的成本和負擔；對于土地來說，盡管在土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓時價格增加，但也可以通過提高土地開發(fā)強度和建筑密度，增加經(jīng)濟效益的同時提高土地開發(fā)利潤。因此，土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易制度受到了土地與政府的主動推行。在美國，為達到交易機會的充分利用，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓者可以自主決定先儲備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態(tài)環(huán)境效果佳和資源配置優(yōu)。以低的社會成本來實現(xiàn)土地資源優(yōu)高效的配置，從而實現(xiàn)土地利用效率大化和環(huán)境控制的目標化。美國的這些土地政策，使美國政府的財政收入增加，促進了美國經(jīng)濟的快速發(fā)展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現(xiàn)。
2.2英國的研究進展
英國的土地市場發(fā)育比較完善和成熟，政府通過法律、經(jīng)濟政策等手段指導和干預，不存在土地使用權(quán)分配的“一級市場”，主要以“土地二級市場”自由交易為主，是通過不動產(chǎn)中介來協(xié)調(diào)買賣雙方的價格使之促交成功。英國的土地交易形式主要有買賣（轉(zhuǎn)讓）、租賃、抵押等。英國確立建筑物和土地是一個不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，除特殊情況外英國沒有單純而獨立的土地交易。英國的不動產(chǎn)交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動產(chǎn)的交易價格由當事者雙方自由來認可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：英國土地學者A.W.B.辛森的《土地法史》，對英國歷*關于不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了詳細規(guī)定和闡述[4]。在英國普通法框架下，土地產(chǎn)權(quán)以當事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同為基礎，按自治原則處分私有財產(chǎn)。根據(jù)公示、公信原則，政府規(guī)定必須要進行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。登記內(nèi)容包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負擔的登記（未經(jīng)登記的權(quán)利負擔不能約束購買人）和不動產(chǎn)權(quán)登記。英國不動產(chǎn)的交易，律師受當事人委托可辦理簽署合同、調(diào)查土地權(quán)利、支付價款等一切事項，保證了產(chǎn)權(quán)交易的順利進行，也不會產(chǎn)生一家賣兩家的糾紛發(fā)生[5]。英國的土地產(chǎn)權(quán)租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對更活躍，土地產(chǎn)權(quán)持有者經(jīng)常將自己的土地出租，通過承租協(xié)議控制房地產(chǎn)開發(fā)活動，獲取長期性的穩(wěn)定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國的土地產(chǎn)權(quán)租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內(nèi)的全部租金；按年收取的變動租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內(nèi)可變動。地租隨土地產(chǎn)權(quán)市場的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實行收入再分配制度[6]。英國的土地產(chǎn)權(quán)抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數(shù)的工廠主都是自由繼承土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，以滿足生產(chǎn)需要，他們可以利用自己的土地進行款，并登記發(fā)布公示。若是土地權(quán)利沒有登記，其生產(chǎn)就會受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會破產(chǎn)。英國的不動產(chǎn)交易抵押登記自1704年開始就以書面形式記錄或公示進行登記[7]。1925年構(gòu)成英國現(xiàn)代土地法基礎的《財產(chǎn)法》進一步確定了抵押的土地產(chǎn)權(quán)，建立了較完善的土地市場交易管理體系。在英國，土地產(chǎn)權(quán)市場交易有保護土地所有者權(quán)益、降低交易成本、增加財政收入、提高市場效率和追求社會效益的特點[6]。英國的土地交易體系在一定程度上鼓勵了土地的流動，進一步刺激對土地的投資，促使土地頻繁的交易達到繁榮土地市場的效果[8]。因土地所有權(quán)制度，政府在交易過程所獲得長期而穩(wěn)定的土地增值收益，有利于政府進行公共基礎建設并促進社會事業(yè)的發(fā)展。
2.3法國的研究進展
法國的土地市場主要體現(xiàn)在土地交易方面，包括農(nóng)用地使用權(quán)的交易（主要指農(nóng)用土地用益權(quán)）和土地所有權(quán)的交易?！斗▏穹ǖ洹肥欠浅Ｖ匾囊徊糠?，該法對財產(chǎn)及其占有人之間的關系做出了明確的規(guī)定。此法第516條規(guī)定：“財產(chǎn)分為動產(chǎn)和不動產(chǎn)。”517-526條規(guī)定：財產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或依其用途，或依其權(quán)利的客體；土地及其地上建筑物為不動產(chǎn)[9]。第581條款規(guī)定，農(nóng)用土地上可以設立用益權(quán)，并對“用益權(quán)標的物”的范圍做了說明，主要指農(nóng)用土地上的各種動產(chǎn)或不動產(chǎn)。在第595條款里就“用益權(quán)人”的權(quán)利也作了解釋和說明，用益權(quán)人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無償轉(zhuǎn)讓其權(quán)利?？傊?，通過《法國民法典》里能查到土地二級市場交易的相應規(guī)定，交易形式主要有賣、出租、無償轉(zhuǎn)讓和抵押等。在法國的土地二級市場交易中，中介組織是一個威的機構(gòu)，具有法定的優(yōu)選購買權(quán)，能夠提供關于土地使用權(quán)方面的真實而又全面的信息給交易雙方，同時也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行駛保護、促進、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用；農(nóng)場在實施項目的過程中，也起到了保護和改善環(huán)境的作用；同時還為經(jīng)營者提供農(nóng)場經(jīng)營方面的幫助，如農(nóng)場的規(guī)模擴大和技術改進等；在公共基礎設施的修建以及以公眾利益之名對土地造成侵占時，中介組織可以對農(nóng)場經(jīng)營者給予保護；因以房地產(chǎn)投資或以經(jīng)營為目的因地上建筑物導致土地的分割而進行的交易，中介組織會干預并進行阻止交易。土地二級市場法制建設在法國比較完善。《農(nóng)業(yè)指導法》的相關規(guī)定具有*特點，一是土地市場交易制度中實行一定程度上的土地集中政策，來提高土地利用效率和規(guī)模效益，防止因交易不當而對薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發(fā)揮，產(chǎn)生極大的促進和完善的作用；三是限制土地分割轉(zhuǎn)讓，只能整體繼承或者轉(zhuǎn)讓，不得分割；四是法國政府對農(nóng)業(yè)用地的交易實行特殊的保護，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓后必須用于農(nóng)業(yè)，不準不耕種或者耕種不力，也不準搞投資建筑。法國的土地二級市場交易具有完整的法規(guī)和政策體系，在保障當事人權(quán)利義務、降低交易成本和費用、促進交易制度發(fā)展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。
3.國內(nèi)外土地二級市場研究對比分析
通過表1的總結(jié)和分析，美、英、法三國關于土地二級市場管理體系對我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機制，進一步完善土地二級市場交易管理受嚴格保護的相關法制體系建設,在實現(xiàn)有法可依的同時,還要及時配備完善的監(jiān)督管理機制,確保土地二級市場交易運行在公開、公平、公正、有序的環(huán)境下進行。土地二級交易服務市場的建立可以降低交易風險，減少交易糾紛的產(chǎn)生，也是確權(quán)登記后的資料信息在交易過程中發(fā)揮作用的重要橋梁。國外就交易運行機制方面，對交易市場和不動產(chǎn)登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級市場交易雙方規(guī)范加入服務市場且持續(xù)發(fā)展，又能使土地要素流轉(zhuǎn)市場公平、更好、有序發(fā)展是需要關注和研究的問題
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2018年我黨的報告中提到，開展農(nóng)村經(jīng)濟建設時，應維持土地承包關系的穩(wěn)定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續(xù)延長承包時間。這也是我黨在落實農(nóng)村土地經(jīng)營改革的核心體現(xiàn)，延長承包時間，落實土地流轉(zhuǎn)能夠提高農(nóng)民對土地經(jīng)營的人情與信心。近幾年，我國改革開放不斷深入，城市化與工業(yè)化的建設力度加大，傳統(tǒng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的應用出現(xiàn)一定的運作困難，為了提高土地流轉(zhuǎn)效果，就需要對現(xiàn)行農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度進行創(chuàng)新改革。改革內(nèi)容可分為：1）國有土地產(chǎn)權(quán)制度；2）個人土地產(chǎn)權(quán)制度；3）集體土地產(chǎn)權(quán)制度；4）混合土地產(chǎn)權(quán)制度等等。尤其是城市內(nèi)土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開始不斷向周邊地區(qū)擴充。農(nóng)村地區(qū)的集體產(chǎn)權(quán)模式對應發(fā)生變化，集體土地資源流失情況嚴重。很多農(nóng)村人口選擇放棄傳統(tǒng)生產(chǎn)種植行業(yè)，進城打工，城鄉(xiāng)之間的交流變得更加密切，農(nóng)村土地開始被占用，在對土地展開賠償時，不可避免的會發(fā)生一些矛盾現(xiàn)象問題。加大力度改革集體土地產(chǎn)權(quán)制度能夠幫助降低此類矛盾出現(xiàn)的風險，推動城鄉(xiāng)發(fā)展，對維護社會穩(wěn)定性有重要幫助[1]。
2集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革要點
2.1明確經(jīng)濟主體
一直以來農(nóng)村地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟主體位置都存在模糊化、不清晰等問題。我國憲法提出，無論是農(nóng)村還是城市地區(qū)，除了國家所有土地外，其他地區(qū)的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國家法律規(guī)定，集體土地需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村委會進行統(tǒng)一的經(jīng)營與管理。但是農(nóng)民群體本身不屬于組織范疇內(nèi)，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對此，在改革集體產(chǎn)權(quán)制度時，要充分尊重農(nóng)戶的經(jīng)濟主體位置，突出農(nóng)戶群體的法律權(quán)利與法律意義。充分發(fā)揮出法人制度的作用，使廣大農(nóng)民能夠清楚的認識到自身擁有的實權(quán)以及必須承擔的責任。以公正公平公開的態(tài)度維護農(nóng)民的合法權(quán)益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。
2.2完善城鄉(xiāng)關系
在落實新農(nóng)村建設時，需要不斷完善城鄉(xiāng)之間的關系，加強城鄉(xiāng)統(tǒng)籌效果，根據(jù)我黨城鄉(xiāng)建設要求來看，城鄉(xiāng)群眾應保持良好關系，在產(chǎn)權(quán)上與治權(quán)上達成統(tǒng)一，用鄉(xiāng)村建設帶動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。劃分出清晰合理的產(chǎn)權(quán)關系，來帶動農(nóng)戶經(jīng)濟處理創(chuàng)造出更多經(jīng)濟效益，提高自身收入的基礎上，為社會輸出更多財務。對于農(nóng)村集體土地的所有權(quán)，也應該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財產(chǎn)控制權(quán)，并可以優(yōu)先承包本地集體土地資源。另外，農(nóng)村群眾還需要享有對干部、管理者的選舉權(quán)與發(fā)言權(quán)，如果干部發(fā)生違規(guī)、違紀問題，經(jīng)由村民調(diào)查舉報后，可以罷免。
2.3加快經(jīng)營流轉(zhuǎn)
我黨在十八大中指出土地流轉(zhuǎn)的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權(quán)益，在滿足國家耕地保護制度與法律法規(guī)的基礎上，給農(nóng)民進行一定程度的放權(quán)如：擔保、轉(zhuǎn)讓、抵押、生產(chǎn)、收益、流轉(zhuǎn)等等。簡化當前土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)的過程，避免私下違規(guī)轉(zhuǎn)包情況的出現(xiàn)，分化產(chǎn)權(quán)歸屬，規(guī)范信息交流進度，例如：使用現(xiàn)代化信息平臺或軟件，加快農(nóng)村內(nèi)信息的使用效率，減少集體土地管理時的糾紛風險。
2.4強調(diào)法律法規(guī)
我國作為農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的土地資源覆蓋面積較大，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展的驅(qū)動力很強，對應的集體資產(chǎn)規(guī)模也比較大。因此，想要開展集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革工作難度較高。而法律法規(guī)能夠?qū)Ω母锇l(fā)展起到基礎的約束作用，因此必須要完善法律法規(guī)的建設。近幾年，我國農(nóng)村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴大，已經(jīng)涵蓋了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體土地經(jīng)營流轉(zhuǎn)等工作。將法律規(guī)定細節(jié)化，能改變以往集體土地管理時出現(xiàn)的操作性差、流于表面等問題。例如：落實自愿有償原則，使村民可以按照轉(zhuǎn)包、出租、交換、入股等多元化合作方式進行土地流轉(zhuǎn)以及集體土地管理，確保農(nóng)民群眾合法效益得以維護。
3結(jié)論
綜上所述，實現(xiàn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是農(nóng)村地區(qū)落實可持續(xù)發(fā)展政策的必經(jīng)之路，能夠給農(nóng)村土地資源利用帶來新的活力與激情，幫助農(nóng)民增加經(jīng)濟收入，為政府調(diào)控、管理地方經(jīng)濟起到良好輔助作用。在改革過程中，應充分尊重農(nóng)民的主體意愿，嚴格量化資產(chǎn)，并科學化、規(guī)范化、集約化的設置產(chǎn)權(quán)股份。
土地是社會經(jīng)濟發(fā)展重要的基礎性要素，土地二級市場是我國城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場的重要組成部分。國外中美、英、法三國土地二級市場管理和法律體系比較健全，土地產(chǎn)權(quán)市場交易具有保護土地所有者權(quán)益、市場規(guī)范，交易成本低，增加財政收入、提高市場效率和追求社會效益的特點。美、英、法三國關于土地二級市場的管理體系對我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機制，進一步完善土地二級市場交易管理受嚴格保護的相關法制體系建設,在實現(xiàn)有法可依的同時,還要及時配備完善的監(jiān)督機制,確保土地二級市場交易運行環(huán)境的公平、公正、有序。
關鍵詞：土地二級市場；土地產(chǎn)權(quán)；交易
1.中國土地二級市場研究進展
我國對土地一級市場的運行機制、開發(fā)模式、資源配置、制度創(chuàng)新和宏觀調(diào)控研究的較多，重點研究城市土地一級市場化對政府、企業(yè)及市場帶來的經(jīng)濟利益。相反的，對土地二級市場的改革研究較少，在交易運行、規(guī)范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對較少。目前土地二級市場交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問題凸顯，土地使用權(quán)交易運行制度改革研究已成為新型地產(chǎn)法律制度研究的核心內(nèi)容。我國已進入新的經(jīng)濟社會發(fā)展狀態(tài)，許多一、二線城市土地供應面積紛紛出現(xiàn)銳減，城市地價和工業(yè)用地供應在部分城市也有所下降，已經(jīng)緩慢進入一個擴張型到內(nèi)涵型、粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變過程；有限的土地一級市場供應，對發(fā)展土地二級市場相對有利；多方面條件共同活躍了土地二級市場的交易。我國伴隨著近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和升級，土地的使用權(quán)進入了經(jīng)濟市場，作為一種商品在土地市場上流通運轉(zhuǎn)，使土地二級市場日漸活躍。在土地二級市場交易運行過程中，發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《國有建設用地使用權(quán)出讓合同》等在抵押物和轉(zhuǎn)讓條件方面存在交易限制，不能進入土地二級市場交易?！锻恋毓芾矸ā分幸?guī)定的可以依法轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，包括國有和集體兩種建設用地使用權(quán)。在現(xiàn)實交易中，發(fā)現(xiàn)集體建設用地使用權(quán)交易的條件更為苛刻，交易流轉(zhuǎn)非常困難；國有建設用地使用權(quán)的交易流傳相對自由?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中第50條規(guī)定，附屬房地產(chǎn)開發(fā)建設的投資額必須達到25%才可以進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。25%沒有明確的規(guī)定標準和基數(shù)。《國有建設用地使用權(quán)出讓合同》是根據(jù)相關法律制定，交易中也受到限制，所以給現(xiàn)實操作帶來困難。
2.國外土地二級市場研究進展
2.1美國的研究進展
1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國土地產(chǎn)權(quán)制度奠定了土地產(chǎn)權(quán)自由買賣的制度性基礎，同時建立了完整的產(chǎn)權(quán)市場，形成了商業(yè)公司、制造業(yè)和農(nóng)場為主的具有生機和活力的市場主體。市場體系的建立標志著土地二級市場的形成，并發(fā)揮著土地資源配的功能，大大促進了美國西部經(jīng)濟的快速發(fā)展[1]。美國的土地制度實行的是私有制制度，土地使用權(quán)是有償?shù)模c中國公有制不同，土地使用權(quán)是有年限的，美國有償取得后有終生的使用權(quán)，即土地的所有權(quán)。美國的土地是通過自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押來實現(xiàn)土地開發(fā)權(quán)交易，也就是土地二級市場交易。土地開發(fā)權(quán)交易是一種基于市場機制的土地政策，政府對開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有相應規(guī)范，出租和抵押不需要進行任何行政性的干預。在土地資源配置方面，通過土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，把轉(zhuǎn)讓價格作為資源配置手段，促進土地開發(fā)規(guī)劃實施，實現(xiàn)土地資源合理配置[2]。關于土地二級市場，美國實行的是政府和土地開發(fā)兩個部門達到雙贏的目標。對于政府來說，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不會因土地而對城市發(fā)展增加額外的成本和負擔；對于土地來說，盡管在土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓時價格增加，但也可以通過提高土地開發(fā)強度和建筑密度，增加經(jīng)濟效益的同時提高土地開發(fā)利潤。因此，土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易制度受到了土地與政府的主動推行。在美國，為達到交易機會的充分利用，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓者可以自主決定先儲備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態(tài)環(huán)境效果佳和資源配置優(yōu)。以低的社會成本來實現(xiàn)土地資源優(yōu)高效的配置，從而實現(xiàn)土地利用效率大化和環(huán)境控制的目標化。美國的這些土地政策，使美國政府的財政收入增加，促進了美國經(jīng)濟的快速發(fā)展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現(xiàn)。
2.2英國的研究進展
英國的土地市場發(fā)育比較完善和成熟，政府通過法律、經(jīng)濟政策等手段指導和干預，不存在土地使用權(quán)分配的“一級市場”，主要以“土地二級市場”自由交易為主，是通過不動產(chǎn)中介來協(xié)調(diào)買賣雙方的價格使之促交成功。英國的土地交易形式主要有買賣（轉(zhuǎn)讓）、租賃、抵押等。英國確立建筑物和土地是一個不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，除特殊情況外英國沒有單純而獨立的土地交易。英國的不動產(chǎn)交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動產(chǎn)的交易價格由當事者雙方自由來認可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：英國土地學者A.W.B.辛森的《土地法史》，對英國歷*關于不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了詳細規(guī)定和闡述[4]。在英國普通法框架下，土地產(chǎn)權(quán)以當事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同為基礎，按自治原則處分私有財產(chǎn)。根據(jù)公示、公信原則，政府規(guī)定必須要進行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。登記內(nèi)容包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負擔的登記（未經(jīng)登記的權(quán)利負擔不能約束購買人）和不動產(chǎn)權(quán)登記。英國不動產(chǎn)的交易，律師受當事人委托可辦理簽署合同、調(diào)查土地權(quán)利、支付價款等一切事項，保證了產(chǎn)權(quán)交易的順利進行，也不會產(chǎn)生一家賣兩家的糾紛發(fā)生[5]。英國的土地產(chǎn)權(quán)租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對更活躍，土地產(chǎn)權(quán)持有者經(jīng)常將自己的土地出租，通過承租協(xié)議控制房地產(chǎn)開發(fā)活動，獲取長期性的穩(wěn)定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國的土地產(chǎn)權(quán)租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內(nèi)的全部租金；按年收取的變動租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內(nèi)可變動。地租隨土地產(chǎn)權(quán)市場的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實行收入再分配制度[6]。英國的土地產(chǎn)權(quán)抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數(shù)的工廠主都是自由繼承土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，以滿足生產(chǎn)需要，他們可以利用自己的土地進行款，并登記發(fā)布公示。若是土地權(quán)利沒有登記，其生產(chǎn)就會受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會破產(chǎn)。英國的不動產(chǎn)交易抵押登記自1704年開始就以書面形式記錄或公示進行登記[7]。1925年構(gòu)成英國現(xiàn)代土地法基礎的《財產(chǎn)法》進一步確定了抵押的土地產(chǎn)權(quán)，建立了較完善的土地市場交易管理體系。在英國，土地產(chǎn)權(quán)市場交易有保護土地所有者權(quán)益、降低交易成本、增加財政收入、提高市場效率和追求社會效益的特點[6]。英國的土地交易體系在一定程度上鼓勵了土地的流動，進一步刺激對土地的投資，促使土地頻繁的交易達到繁榮土地市場的效果[8]。因土地所有權(quán)制度，政府在交易過程所獲得長期而穩(wěn)定的土地增值收益，有利于政府進行公共基礎建設并促進社會事業(yè)的發(fā)展。
2.3法國的研究進展
法國的土地市場主要體現(xiàn)在土地交易方面，包括農(nóng)用地使用權(quán)的交易（主要指農(nóng)用土地用益權(quán)）和土地所有權(quán)的交易?！斗▏穹ǖ洹肥欠浅Ｖ匾囊徊糠?，該法對財產(chǎn)及其占有人之間的關系做出了明確的規(guī)定。此法第516條規(guī)定：“財產(chǎn)分為動產(chǎn)和不動產(chǎn)。”517-526條規(guī)定：財產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或依其用途，或依其權(quán)利的客體；土地及其地上建筑物為不動產(chǎn)[9]。第581條款規(guī)定，農(nóng)用土地上可以設立用益權(quán)，并對“用益權(quán)標的物”的范圍做了說明，主要指農(nóng)用土地上的各種動產(chǎn)或不動產(chǎn)。在第595條款里就“用益權(quán)人”的權(quán)利也作了解釋和說明，用益權(quán)人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無償轉(zhuǎn)讓其權(quán)利?？傊?，通過《法國民法典》里能查到土地二級市場交易的相應規(guī)定，交易形式主要有賣、出租、無償轉(zhuǎn)讓和抵押等。在法國的土地二級市場交易中，中介組織是一個威的機構(gòu)，具有法定的優(yōu)選購買權(quán)，能夠提供關于土地使用權(quán)方面的真實而又全面的信息給交易雙方，同時也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行駛保護、促進、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用；農(nóng)場在實施項目的過程中，也起到了保護和改善環(huán)境的作用；同時還為經(jīng)營者提供農(nóng)場經(jīng)營方面的幫助，如農(nóng)場的規(guī)模擴大和技術改進等；在公共基礎設施的修建以及以公眾利益之名對土地造成侵占時，中介組織可以對農(nóng)場經(jīng)營者給予保護；因以房地產(chǎn)投資或以經(jīng)營為目的因地上建筑物導致土地的分割而進行的交易，中介組織會干預并進行阻止交易。土地二級市場法制建設在法國比較完善。《農(nóng)業(yè)指導法》的相關規(guī)定具有*特點，一是土地市場交易制度中實行一定程度上的土地集中政策，來提高土地利用效率和規(guī)模效益，防止因交易不當而對薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發(fā)揮，產(chǎn)生極大的促進和完善的作用；三是限制土地分割轉(zhuǎn)讓，只能整體繼承或者轉(zhuǎn)讓，不得分割；四是法國政府對農(nóng)業(yè)用地的交易實行特殊的保護，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓后必須用于農(nóng)業(yè)，不準不耕種或者耕種不力，也不準搞投資建筑。法國的土地二級市場交易具有完整的法規(guī)和政策體系，在保障當事人權(quán)利義務、降低交易成本和費用、促進交易制度發(fā)展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。
3.國內(nèi)外土地二級市場研究對比分析
通過表1的總結(jié)和分析，美、英、法三國關于土地二級市場管理體系對我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機制，進一步完善土地二級市場交易管理受嚴格保護的相關法制體系建設,在實現(xiàn)有法可依的同時,還要及時配備完善的監(jiān)督管理機制,確保土地二級市場交易運行在公開、公平、公正、有序的環(huán)境下進行。土地二級交易服務市場的建立可以降低交易風險，減少交易糾紛的產(chǎn)生，也是確權(quán)登記后的資料信息在交易過程中發(fā)揮作用的重要橋梁。國外就交易運行機制方面，對交易市場和不動產(chǎn)登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級市場交易雙方規(guī)范加入服務市場且持續(xù)發(fā)展，又能使土地要素流轉(zhuǎn)市場公平、更好、有序發(fā)展是需要關注和研究的問題
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WITEG Model No.: Wise stir HS-30D;DH.WOS01016 攪拌器
WUERTH 065412 絲錐
WUERTH 715 137 55 可互換扳手套筒
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2018年我黨的報告中提到，開展農(nóng)村經(jīng)濟建設時，應維持土地承包關系的穩(wěn)定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續(xù)延長承包時間。這也是我黨在落實農(nóng)村土地經(jīng)營改革的核心體現(xiàn)，延長承包時間，落實土地流轉(zhuǎn)能夠提高農(nóng)民對土地經(jīng)營的人情與信心。近幾年，我國改革開放不斷深入，城市化與工業(yè)化的建設力度加大，傳統(tǒng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的應用出現(xiàn)一定的運作困難，為了提高土地流轉(zhuǎn)效果，就需要對現(xiàn)行農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度進行創(chuàng)新改革。改革內(nèi)容可分為：1）國有土地產(chǎn)權(quán)制度；2）個人土地產(chǎn)權(quán)制度；3）集體土地產(chǎn)權(quán)制度；4）混合土地產(chǎn)權(quán)制度等等。尤其是城市內(nèi)土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開始不斷向周邊地區(qū)擴充。農(nóng)村地區(qū)的集體產(chǎn)權(quán)模式對應發(fā)生變化，集體土地資源流失情況嚴重。很多農(nóng)村人口選擇放棄傳統(tǒng)生產(chǎn)種植行業(yè)，進城打工，城鄉(xiāng)之間的交流變得更加密切，農(nóng)村土地開始被占用，在對土地展開賠償時，不可避免的會發(fā)生一些矛盾現(xiàn)象問題。加大力度改革集體土地產(chǎn)權(quán)制度能夠幫助降低此類矛盾出現(xiàn)的風險，推動城鄉(xiāng)發(fā)展，對維護社會穩(wěn)定性有重要幫助[1]。
2集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革要點
2.1明確經(jīng)濟主體
一直以來農(nóng)村地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟主體位置都存在模糊化、不清晰等問題。我國憲法提出，無論是農(nóng)村還是城市地區(qū)，除了國家所有土地外，其他地區(qū)的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國家法律規(guī)定，集體土地需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村委會進行統(tǒng)一的經(jīng)營與管理。但是農(nóng)民群體本身不屬于組織范疇內(nèi)，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對此，在改革集體產(chǎn)權(quán)制度時，要充分尊重農(nóng)戶的經(jīng)濟主體位置，突出農(nóng)戶群體的法律權(quán)利與法律意義。充分發(fā)揮出法人制度的作用，使廣大農(nóng)民能夠清楚的認識到自身擁有的實權(quán)以及必須承擔的責任。以公正公平公開的態(tài)度維護農(nóng)民的合法權(quán)益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。
2.2完善城鄉(xiāng)關系
在落實新農(nóng)村建設時，需要不斷完善城鄉(xiāng)之間的關系，加強城鄉(xiāng)統(tǒng)籌效果，根據(jù)我黨城鄉(xiāng)建設要求來看，城鄉(xiāng)群眾應保持良好關系，在產(chǎn)權(quán)上與治權(quán)上達成統(tǒng)一，用鄉(xiāng)村建設帶動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。劃分出清晰合理的產(chǎn)權(quán)關系，來帶動農(nóng)戶經(jīng)濟處理創(chuàng)造出更多經(jīng)濟效益，提高自身收入的基礎上，為社會輸出更多財務。對于農(nóng)村集體土地的所有權(quán)，也應該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財產(chǎn)控制權(quán)，并可以優(yōu)先承包本地集體土地資源。另外，農(nóng)村群眾還需要享有對干部、管理者的選舉權(quán)與發(fā)言權(quán)，如果干部發(fā)生違規(guī)、違紀問題，經(jīng)由村民調(diào)查舉報后，可以罷免。
2.3加快經(jīng)營流轉(zhuǎn)
我黨在十八大中指出土地流轉(zhuǎn)的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權(quán)益，在滿足國家耕地保護制度與法律法規(guī)的基礎上，給農(nóng)民進行一定程度的放權(quán)如：擔保、轉(zhuǎn)讓、抵押、生產(chǎn)、收益、流轉(zhuǎn)等等。簡化當前土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)的過程，避免私下違規(guī)轉(zhuǎn)包情況的出現(xiàn)，分化產(chǎn)權(quán)歸屬，規(guī)范信息交流進度，例如：使用現(xiàn)代化信息平臺或軟件，加快農(nóng)村內(nèi)信息的使用效率，減少集體土地管理時的糾紛風險。
2.4強調(diào)法律法規(guī)
我國作為農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的土地資源覆蓋面積較大，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展的驅(qū)動力很強，對應的集體資產(chǎn)規(guī)模也比較大。因此，想要開展集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革工作難度較高。而法律法規(guī)能夠?qū)Ω母锇l(fā)展起到基礎的約束作用，因此必須要完善法律法規(guī)的建設。近幾年，我國農(nóng)村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴大，已經(jīng)涵蓋了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體土地經(jīng)營流轉(zhuǎn)等工作。將法律規(guī)定細節(jié)化，能改變以往集體土地管理時出現(xiàn)的操作性差、流于表面等問題。例如：落實自愿有償原則，使村民可以按照轉(zhuǎn)包、出租、交換、入股等多元化合作方式進行土地流轉(zhuǎn)以及集體土地管理，確保農(nóng)民群眾合法效益得以維護。
3結(jié)論
綜上所述，實現(xiàn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是農(nóng)村地區(qū)落實可持續(xù)發(fā)展政策的必經(jīng)之路，能夠給農(nóng)村土地資源利用帶來新的活力與激情，幫助農(nóng)民增加經(jīng)濟收入，為政府調(diào)控、管理地方經(jīng)濟起到良好輔助作用。在改革過程中，應充分尊重農(nóng)民的主體意愿，嚴格量化資產(chǎn)，并科學化、規(guī)范化、集約化的設置產(chǎn)權(quán)股份。
土地是社會經(jīng)濟發(fā)展重要的基礎性要素，土地二級市場是我國城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場的重要組成部分。國外中美、英、法三國土地二級市場管理和法律體系比較健全，土地產(chǎn)權(quán)市場交易具有保護土地所有者權(quán)益、市場規(guī)范，交易成本低，增加財政收入、提高市場效率和追求社會效益的特點。美、英、法三國關于土地二級市場的管理體系對我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機制，進一步完善土地二級市場交易管理受嚴格保護的相關法制體系建設,在實現(xiàn)有法可依的同時,還要及時配備完善的監(jiān)督機制,確保土地二級市場交易運行環(huán)境的公平、公正、有序。
關鍵詞：土地二級市場；土地產(chǎn)權(quán)；交易
1.中國土地二級市場研究進展
我國對土地一級市場的運行機制、開發(fā)模式、資源配置、制度創(chuàng)新和宏觀調(diào)控研究的較多，重點研究城市土地一級市場化對政府、企業(yè)及市場帶來的經(jīng)濟利益。相反的，對土地二級市場的改革研究較少，在交易運行、規(guī)范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對較少。目前土地二級市場交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問題凸顯，土地使用權(quán)交易運行制度改革研究已成為新型地產(chǎn)法律制度研究的核心內(nèi)容。我國已進入新的經(jīng)濟社會發(fā)展狀態(tài)，許多一、二線城市土地供應面積紛紛出現(xiàn)銳減，城市地價和工業(yè)用地供應在部分城市也有所下降，已經(jīng)緩慢進入一個擴張型到內(nèi)涵型、粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變過程；有限的土地一級市場供應，對發(fā)展土地二級市場相對有利；多方面條件共同活躍了土地二級市場的交易。我國伴隨著近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和升級，土地的使用權(quán)進入了經(jīng)濟市場，作為一種商品在土地市場上流通運轉(zhuǎn)，使土地二級市場日漸活躍。在土地二級市場交易運行過程中，發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《國有建設用地使用權(quán)出讓合同》等在抵押物和轉(zhuǎn)讓條件方面存在交易限制，不能進入土地二級市場交易。《土地管理法》中規(guī)定的可以依法轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，包括國有和集體兩種建設用地使用權(quán)。在現(xiàn)實交易中，發(fā)現(xiàn)集體建設用地使用權(quán)交易的條件更為苛刻，交易流轉(zhuǎn)非常困難；國有建設用地使用權(quán)的交易流傳相對自由?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中第50條規(guī)定，附屬房地產(chǎn)開發(fā)建設的投資額必須達到25%才可以進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。25%沒有明確的規(guī)定標準和基數(shù)?！秶薪ㄔO用地使用權(quán)出讓合同》是根據(jù)相關法律制定，交易中也受到限制，所以給現(xiàn)實操作帶來困難。
2.國外土地二級市場研究進展
2.1美國的研究進展
1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國土地產(chǎn)權(quán)制度奠定了土地產(chǎn)權(quán)自由買賣的制度性基礎，同時建立了完整的產(chǎn)權(quán)市場，形成了商業(yè)公司、制造業(yè)和農(nóng)場為主的具有生機和活力的市場主體。市場體系的建立標志著土地二級市場的形成，并發(fā)揮著土地資源配的功能，大大促進了美國西部經(jīng)濟的快速發(fā)展[1]。美國的土地制度實行的是私有制制度，土地使用權(quán)是有償?shù)?，與中國公有制不同，土地使用權(quán)是有年限的，美國有償取得后有終生的使用權(quán)，即土地的所有權(quán)。美國的土地是通過自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押來實現(xiàn)土地開發(fā)權(quán)交易，也就是土地二級市場交易。土地開發(fā)權(quán)交易是一種基于市場機制的土地政策，政府對開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有相應規(guī)范，出租和抵押不需要進行任何行政性的干預。在土地資源配置方面，通過土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，把轉(zhuǎn)讓價格作為資源配置手段，促進土地開發(fā)規(guī)劃實施，實現(xiàn)土地資源合理配置[2]。關于土地二級市場，美國實行的是政府和土地開發(fā)兩個部門達到雙贏的目標。對于政府來說，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不會因土地而對城市發(fā)展增加額外的成本和負擔；對于土地來說，盡管在土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓時價格增加，但也可以通過提高土地開發(fā)強度和建筑密度，增加經(jīng)濟效益的同時提高土地開發(fā)利潤。因此，土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易制度受到了土地與政府的主動推行。在美國，為達到交易機會的充分利用，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓者可以自主決定先儲備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態(tài)環(huán)境效果佳和資源配置優(yōu)。以低的社會成本來實現(xiàn)土地資源優(yōu)高效的配置，從而實現(xiàn)土地利用效率大化和環(huán)境控制的目標化。美國的這些土地政策，使美國政府的財政收入增加，促進了美國經(jīng)濟的快速發(fā)展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現(xiàn)。
2.2英國的研究進展
英國的土地市場發(fā)育比較完善和成熟，政府通過法律、經(jīng)濟政策等手段指導和干預，不存在土地使用權(quán)分配的“一級市場”，主要以“土地二級市場”自由交易為主，是通過不動產(chǎn)中介來協(xié)調(diào)買賣雙方的價格使之促交成功。英國的土地交易形式主要有買賣（轉(zhuǎn)讓）、租賃、抵押等。英國確立建筑物和土地是一個不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，除特殊情況外英國沒有單純而獨立的土地交易。英國的不動產(chǎn)交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動產(chǎn)的交易價格由當事者雙方自由來認可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：英國土地學者A.W.B.辛森的《土地法史》，對英國歷*關于不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了詳細規(guī)定和闡述[4]。在英國普通法框架下，土地產(chǎn)權(quán)以當事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同為基礎，按自治原則處分私有財產(chǎn)。根據(jù)公示、公信原則，政府規(guī)定必須要進行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。登記內(nèi)容包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負擔的登記（未經(jīng)登記的權(quán)利負擔不能約束購買人）和不動產(chǎn)權(quán)登記。英國不動產(chǎn)的交易，律師受當事人委托可辦理簽署合同、調(diào)查土地權(quán)利、支付價款等一切事項，保證了產(chǎn)權(quán)交易的順利進行，也不會產(chǎn)生一家賣兩家的糾紛發(fā)生[5]。英國的土地產(chǎn)權(quán)租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對更活躍，土地產(chǎn)權(quán)持有者經(jīng)常將自己的土地出租，通過承租協(xié)議控制房地產(chǎn)開發(fā)活動，獲取長期性的穩(wěn)定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國的土地產(chǎn)權(quán)租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內(nèi)的全部租金；按年收取的變動租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內(nèi)可變動。地租隨土地產(chǎn)權(quán)市場的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實行收入再分配制度[6]。英國的土地產(chǎn)權(quán)抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數(shù)的工廠主都是自由繼承土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，以滿足生產(chǎn)需要，他們可以利用自己的土地進行款，并登記發(fā)布公示。若是土地權(quán)利沒有登記，其生產(chǎn)就會受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會破產(chǎn)。英國的不動產(chǎn)交易抵押登記自1704年開始就以書面形式記錄或公示進行登記[7]。1925年構(gòu)成英國現(xiàn)代土地法基礎的《財產(chǎn)法》進一步確定了抵押的土地產(chǎn)權(quán)，建立了較完善的土地市場交易管理體系。在英國，土地產(chǎn)權(quán)市場交易有保護土地所有者權(quán)益、降低交易成本、增加財政收入、提高市場效率和追求社會效益的特點[6]。英國的土地交易體系在一定程度上鼓勵了土地的流動，進一步刺激對土地的投資，促使土地頻繁的交易達到繁榮土地市場的效果[8]。因土地所有權(quán)制度，政府在交易過程所獲得長期而穩(wěn)定的土地增值收益，有利于政府進行公共基礎建設并促進社會事業(yè)的發(fā)展。
2.3法國的研究進展
法國的土地市場主要體現(xiàn)在土地交易方面，包括農(nóng)用地使用權(quán)的交易（主要指農(nóng)用土地用益權(quán)）和土地所有權(quán)的交易?！斗▏穹ǖ洹肥欠浅Ｖ匾囊徊糠?，該法對財產(chǎn)及其占有人之間的關系做出了明確的規(guī)定。此法第516條規(guī)定：“財產(chǎn)分為動產(chǎn)和不動產(chǎn)。”517-526條規(guī)定：財產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或依其用途，或依其權(quán)利的客體；土地及其地上建筑物為不動產(chǎn)[9]。第581條款規(guī)定，農(nóng)用土地上可以設立用益權(quán)，并對“用益權(quán)標的物”的范圍做了說明，主要指農(nóng)用土地上的各種動產(chǎn)或不動產(chǎn)。在第595條款里就“用益權(quán)人”的權(quán)利也作了解釋和說明，用益權(quán)人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無償轉(zhuǎn)讓其權(quán)利?？傊?，通過《法國民法典》里能查到土地二級市場交易的相應規(guī)定，交易形式主要有賣、出租、無償轉(zhuǎn)讓和抵押等。在法國的土地二級市場交易中，中介組織是一個威的機構(gòu)，具有法定的優(yōu)選購買權(quán)，能夠提供關于土地使用權(quán)方面的真實而又全面的信息給交易雙方，同時也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行駛保護、促進、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用；農(nóng)場在實施項目的過程中，也起到了保護和改善環(huán)境的作用；同時還為經(jīng)營者提供農(nóng)場經(jīng)營方面的幫助，如農(nóng)場的規(guī)模擴大和技術改進等；在公共基礎設施的修建以及以公眾利益之名對土地造成侵占時，中介組織可以對農(nóng)場經(jīng)營者給予保護；因以房地產(chǎn)投資或以經(jīng)營為目的因地上建筑物導致土地的分割而進行的交易，中介組織會干預并進行阻止交易。土地二級市場法制建設在法國比較完善?！掇r(nóng)業(yè)指導法》的相關規(guī)定具有*特點，一是土地市場交易制度中實行一定程度上的土地集中政策，來提高土地利用效率和規(guī)模效益，防止因交易不當而對薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發(fā)揮，產(chǎn)生極大的促進和完善的作用；三是限制土地分割轉(zhuǎn)讓，只能整體繼承或者轉(zhuǎn)讓，不得分割；四是法國政府對農(nóng)業(yè)用地的交易實行特殊的保護，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓后必須用于農(nóng)業(yè)，不準不耕種或者耕種不力，也不準搞投資建筑。法國的土地二級市場交易具有完整的法規(guī)和政策體系，在保障當事人權(quán)利義務、降低交易成本和費用、促進交易制度發(fā)展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。
3.國內(nèi)外土地二級市場研究對比分析
通過表1的總結(jié)和分析，美、英、法三國關于土地二級市場管理體系對我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機制，進一步完善土地二級市場交易管理受嚴格保護的相關法制體系建設,在實現(xiàn)有法可依的同時,還要及時配備完善的監(jiān)督管理機制,確保土地二級市場交易運行在公開、公平、公正、有序的環(huán)境下進行。土地二級交易服務市場的建立可以降低交易風險，減少交易糾紛的產(chǎn)生，也是確權(quán)登記后的資料信息在交易過程中發(fā)揮作用的重要橋梁。國外就交易運行機制方面，對交易市場和不動產(chǎn)登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級市場交易雙方規(guī)范加入服務市場且持續(xù)發(fā)展，又能使土地要素流轉(zhuǎn)市場公平、更好、有序發(fā)展是需要關注和研究的問題
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VOSWINKEL HS12-2-S1624 Messing - kopf
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west KS VC-104-00441-U00 自動控制器
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Vickers Series DGMFN; DGMFN-3-Y-A2W-B2W-41 油壓傳動閥
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INA KWE25G4V2 德國INA直線軸承
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2018年我黨的報告中提到，開展農(nóng)村經(jīng)濟建設時，應維持土地承包關系的穩(wěn)定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續(xù)延長承包時間。這也是我黨在落實農(nóng)村土地經(jīng)營改革的核心體現(xiàn)，延長承包時間，落實土地流轉(zhuǎn)能夠提高農(nóng)民對土地經(jīng)營的人情與信心。近幾年，我國改革開放不斷深入，城市化與工業(yè)化的建設力度加大，傳統(tǒng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的應用出現(xiàn)一定的運作困難，為了提高土地流轉(zhuǎn)效果，就需要對現(xiàn)行農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度進行創(chuàng)新改革。改革內(nèi)容可分為：1）國有土地產(chǎn)權(quán)制度；2）個人土地產(chǎn)權(quán)制度；3）集體土地產(chǎn)權(quán)制度；4）混合土地產(chǎn)權(quán)制度等等。尤其是城市內(nèi)土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開始不斷向周邊地區(qū)擴充。農(nóng)村地區(qū)的集體產(chǎn)權(quán)模式對應發(fā)生變化，集體土地資源流失情況嚴重。很多農(nóng)村人口選擇放棄傳統(tǒng)生產(chǎn)種植行業(yè)，進城打工，城鄉(xiāng)之間的交流變得更加密切，農(nóng)村土地開始被占用，在對土地展開賠償時，不可避免的會發(fā)生一些矛盾現(xiàn)象問題。加大力度改革集體土地產(chǎn)權(quán)制度能夠幫助降低此類矛盾出現(xiàn)的風險，推動城鄉(xiāng)發(fā)展，對維護社會穩(wěn)定性有重要幫助[1]。
2集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革要點
2.1明確經(jīng)濟主體
一直以來農(nóng)村地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟主體位置都存在模糊化、不清晰等問題。我國憲法提出，無論是農(nóng)村還是城市地區(qū)，除了國家所有土地外，其他地區(qū)的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國家法律規(guī)定，集體土地需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村委會進行統(tǒng)一的經(jīng)營與管理。但是農(nóng)民群體本身不屬于組織范疇內(nèi)，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對此，在改革集體產(chǎn)權(quán)制度時，要充分尊重農(nóng)戶的經(jīng)濟主體位置，突出農(nóng)戶群體的法律權(quán)利與法律意義。充分發(fā)揮出法人制度的作用，使廣大農(nóng)民能夠清楚的認識到自身擁有的實權(quán)以及必須承擔的責任。以公正公平公開的態(tài)度維護農(nóng)民的合法權(quán)益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。
2.2完善城鄉(xiāng)關系
在落實新農(nóng)村建設時，需要不斷完善城鄉(xiāng)之間的關系，加強城鄉(xiāng)統(tǒng)籌效果，根據(jù)我黨城鄉(xiāng)建設要求來看，城鄉(xiāng)群眾應保持良好關系，在產(chǎn)權(quán)上與治權(quán)上達成統(tǒng)一，用鄉(xiāng)村建設帶動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。劃分出清晰合理的產(chǎn)權(quán)關系，來帶動農(nóng)戶經(jīng)濟處理創(chuàng)造出更多經(jīng)濟效益，提高自身收入的基礎上，為社會輸出更多財務。對于農(nóng)村集體土地的所有權(quán)，也應該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財產(chǎn)控制權(quán)，并可以優(yōu)先承包本地集體土地資源。另外，農(nóng)村群眾還需要享有對干部、管理者的選舉權(quán)與發(fā)言權(quán)，如果干部發(fā)生違規(guī)、違紀問題，經(jīng)由村民調(diào)查舉報后，可以罷免。
2.3加快經(jīng)營流轉(zhuǎn)
我黨在十八大中指出土地流轉(zhuǎn)的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權(quán)益，在滿足國家耕地保護制度與法律法規(guī)的基礎上，給農(nóng)民進行一定程度的放權(quán)如：擔保、轉(zhuǎn)讓、抵押、生產(chǎn)、收益、流轉(zhuǎn)等等。簡化當前土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)的過程，避免私下違規(guī)轉(zhuǎn)包情況的出現(xiàn)，分化產(chǎn)權(quán)歸屬，規(guī)范信息交流進度，例如：使用現(xiàn)代化信息平臺或軟件，加快農(nóng)村內(nèi)信息的使用效率，減少集體土地管理時的糾紛風險。
2.4強調(diào)法律法規(guī)
我國作為農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的土地資源覆蓋面積較大，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展的驅(qū)動力很強，對應的集體資產(chǎn)規(guī)模也比較大。因此，想要開展集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革工作難度較高。而法律法規(guī)能夠?qū)Ω母锇l(fā)展起到基礎的約束作用，因此必須要完善法律法規(guī)的建設。近幾年，我國農(nóng)村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴大，已經(jīng)涵蓋了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體土地經(jīng)營流轉(zhuǎn)等工作。將法律規(guī)定細節(jié)化，能改變以往集體土地管理時出現(xiàn)的操作性差、流于表面等問題。例如：落實自愿有償原則，使村民可以按照轉(zhuǎn)包、出租、交換、入股等多元化合作方式進行土地流轉(zhuǎn)以及集體土地管理，確保農(nóng)民群眾合法效益得以維護。
3結(jié)論
綜上所述，實現(xiàn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是農(nóng)村地區(qū)落實可持續(xù)發(fā)展政策的必經(jīng)之路，能夠給農(nóng)村土地資源利用帶來新的活力與激情，幫助農(nóng)民增加經(jīng)濟收入，為政府調(diào)控、管理地方經(jīng)濟起到良好輔助作用。在改革過程中，應充分尊重農(nóng)民的主體意愿，嚴格量化資產(chǎn)，并科學化、規(guī)范化、集約化的設置產(chǎn)權(quán)股份。
土地是社會經(jīng)濟發(fā)展重要的基礎性要素，土地二級市場是我國城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場的重要組成部分。國外中美、英、法三國土地二級市場管理和法律體系比較健全，土地產(chǎn)權(quán)市場交易具有保護土地所有者權(quán)益、市場規(guī)范，交易成本低，增加財政收入、提高市場效率和追求社會效益的特點。美、英、法三國關于土地二級市場的管理體系對我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機制，進一步完善土地二級市場交易管理受嚴格保護的相關法制體系建設,在實現(xiàn)有法可依的同時,還要及時配備完善的監(jiān)督機制,確保土地二級市場交易運行環(huán)境的公平、公正、有序。
關鍵詞：土地二級市場；土地產(chǎn)權(quán)；交易
1.中國土地二級市場研究進展
我國對土地一級市場的運行機制、開發(fā)模式、資源配置、制度創(chuàng)新和宏觀調(diào)控研究的較多，重點研究城市土地一級市場化對政府、企業(yè)及市場帶來的經(jīng)濟利益。相反的，對土地二級市場的改革研究較少，在交易運行、規(guī)范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對較少。目前土地二級市場交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問題凸顯，土地使用權(quán)交易運行制度改革研究已成為新型地產(chǎn)法律制度研究的核心內(nèi)容。我國已進入新的經(jīng)濟社會發(fā)展狀態(tài)，許多一、二線城市土地供應面積紛紛出現(xiàn)銳減，城市地價和工業(yè)用地供應在部分城市也有所下降，已經(jīng)緩慢進入一個擴張型到內(nèi)涵型、粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變過程；有限的土地一級市場供應，對發(fā)展土地二級市場相對有利；多方面條件共同活躍了土地二級市場的交易。我國伴隨著近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和升級，土地的使用權(quán)進入了經(jīng)濟市場，作為一種商品在土地市場上流通運轉(zhuǎn)，使土地二級市場日漸活躍。在土地二級市場交易運行過程中，發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《國有建設用地使用權(quán)出讓合同》等在抵押物和轉(zhuǎn)讓條件方面存在交易限制，不能進入土地二級市場交易。《土地管理法》中規(guī)定的可以依法轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，包括國有和集體兩種建設用地使用權(quán)。在現(xiàn)實交易中，發(fā)現(xiàn)集體建設用地使用權(quán)交易的條件更為苛刻，交易流轉(zhuǎn)非常困難；國有建設用地使用權(quán)的交易流傳相對自由?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中第50條規(guī)定，附屬房地產(chǎn)開發(fā)建設的投資額必須達到25%才可以進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。25%沒有明確的規(guī)定標準和基數(shù)?！秶薪ㄔO用地使用權(quán)出讓合同》是根據(jù)相關法律制定，交易中也受到限制，所以給現(xiàn)實操作帶來困難。
2.國外土地二級市場研究進展
2.1美國的研究進展
1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國土地產(chǎn)權(quán)制度奠定了土地產(chǎn)權(quán)自由買賣的制度性基礎，同時建立了完整的產(chǎn)權(quán)市場，形成了商業(yè)公司、制造業(yè)和農(nóng)場為主的具有生機和活力的市場主體。市場體系的建立標志著土地二級市場的形成，并發(fā)揮著土地資源配的功能，大大促進了美國西部經(jīng)濟的快速發(fā)展[1]。美國的土地制度實行的是私有制制度，土地使用權(quán)是有償?shù)?，與中國公有制不同，土地使用權(quán)是有年限的，美國有償取得后有終生的使用權(quán)，即土地的所有權(quán)。美國的土地是通過自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押來實現(xiàn)土地開發(fā)權(quán)交易，也就是土地二級市場交易。土地開發(fā)權(quán)交易是一種基于市場機制的土地政策，政府對開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有相應規(guī)范，出租和抵押不需要進行任何行政性的干預。在土地資源配置方面，通過土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，把轉(zhuǎn)讓價格作為資源配置手段，促進土地開發(fā)規(guī)劃實施，實現(xiàn)土地資源合理配置[2]。關于土地二級市場，美國實行的是政府和土地開發(fā)兩個部門達到雙贏的目標。對于政府來說，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不會因土地而對城市發(fā)展增加額外的成本和負擔；對于土地來說，盡管在土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓時價格增加，但也可以通過提高土地開發(fā)強度和建筑密度，增加經(jīng)濟效益的同時提高土地開發(fā)利潤。因此，土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易制度受到了土地與政府的主動推行。在美國，為達到交易機會的充分利用，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓者可以自主決定先儲備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態(tài)環(huán)境效果佳和資源配置優(yōu)。以低的社會成本來實現(xiàn)土地資源優(yōu)高效的配置，從而實現(xiàn)土地利用效率大化和環(huán)境控制的目標化。美國的這些土地政策，使美國政府的財政收入增加，促進了美國經(jīng)濟的快速發(fā)展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現(xiàn)。
2.2英國的研究進展
英國的土地市場發(fā)育比較完善和成熟，政府通過法律、經(jīng)濟政策等手段指導和干預，不存在土地使用權(quán)分配的“一級市場”，主要以“土地二級市場”自由交易為主，是通過不動產(chǎn)中介來協(xié)調(diào)買賣雙方的價格使之促交成功。英國的土地交易形式主要有買賣（轉(zhuǎn)讓）、租賃、抵押等。英國確立建筑物和土地是一個不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，除特殊情況外英國沒有單純而獨立的土地交易。英國的不動產(chǎn)交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動產(chǎn)的交易價格由當事者雙方自由來認可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：英國土地學者A.W.B.辛森的《土地法史》，對英國歷*關于不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了詳細規(guī)定和闡述[4]。在英國普通法框架下，土地產(chǎn)權(quán)以當事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同為基礎，按自治原則處分私有財產(chǎn)。根據(jù)公示、公信原則，政府規(guī)定必須要進行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。登記內(nèi)容包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負擔的登記（未經(jīng)登記的權(quán)利負擔不能約束購買人）和不動產(chǎn)權(quán)登記。英國不動產(chǎn)的交易，律師受當事人委托可辦理簽署合同、調(diào)查土地權(quán)利、支付價款等一切事項，保證了產(chǎn)權(quán)交易的順利進行，也不會產(chǎn)生一家賣兩家的糾紛發(fā)生[5]。英國的土地產(chǎn)權(quán)租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對更活躍，土地產(chǎn)權(quán)持有者經(jīng)常將自己的土地出租，通過承租協(xié)議控制房地產(chǎn)開發(fā)活動，獲取長期性的穩(wěn)定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國的土地產(chǎn)權(quán)租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內(nèi)的全部租金；按年收取的變動租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內(nèi)可變動。地租隨土地產(chǎn)權(quán)市場的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實行收入再分配制度[6]。英國的土地產(chǎn)權(quán)抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數(shù)的工廠主都是自由繼承土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，以滿足生產(chǎn)需要，他們可以利用自己的土地進行款，并登記發(fā)布公示。若是土地權(quán)利沒有登記，其生產(chǎn)就會受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會破產(chǎn)。英國的不動產(chǎn)交易抵押登記自1704年開始就以書面形式記錄或公示進行登記[7]。1925年構(gòu)成英國現(xiàn)代土地法基礎的《財產(chǎn)法》進一步確定了抵押的土地產(chǎn)權(quán)，建立了較完善的土地市場交易管理體系。在英國，土地產(chǎn)權(quán)市場交易有保護土地所有者權(quán)益、降低交易成本、增加財政收入、提高市場效率和追求社會效益的特點[6]。英國的土地交易體系在一定程度上鼓勵了土地的流動，進一步刺激對土地的投資，促使土地頻繁的交易達到繁榮土地市場的效果[8]。因土地所有權(quán)制度，政府在交易過程所獲得長期而穩(wěn)定的土地增值收益，有利于政府進行公共基礎建設并促進社會事業(yè)的發(fā)展。
2.3法國的研究進展
法國的土地市場主要體現(xiàn)在土地交易方面，包括農(nóng)用地使用權(quán)的交易（主要指農(nóng)用土地用益權(quán)）和土地所有權(quán)的交易。《法國民法典》是非常重要的一部法律，該法對財產(chǎn)及其占有人之間的關系做出了明確的規(guī)定。此法第516條規(guī)定：“財產(chǎn)分為動產(chǎn)和不動產(chǎn)。”517-526條規(guī)定：財產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或依其用途，或依其權(quán)利的客體；土地及其地上建筑物為不動產(chǎn)[9]。第581條款規(guī)定，農(nóng)用土地上可以設立用益權(quán)，并對“用益權(quán)標的物”的范圍做了說明，主要指農(nóng)用土地上的各種動產(chǎn)或不動產(chǎn)。在第595條款里就“用益權(quán)人”的權(quán)利也作了解釋和說明，用益權(quán)人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無償轉(zhuǎn)讓其權(quán)利?？傊?，通過《法國民法典》里能查到土地二級市場交易的相應規(guī)定，交易形式主要有賣、出租、無償轉(zhuǎn)讓和抵押等。在法國的土地二級市場交易中，中介組織是一個威的機構(gòu)，具有法定的優(yōu)選購買權(quán)，能夠提供關于土地使用權(quán)方面的真實而又全面的信息給交易雙方，同時也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行駛保護、促進、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用；農(nóng)場在實施項目的過程中，也起到了保護和改善環(huán)境的作用；同時還為經(jīng)營者提供農(nóng)場經(jīng)營方面的幫助，如農(nóng)場的規(guī)模擴大和技術改進等；在公共基礎設施的修建以及以公眾利益之名對土地造成侵占時，中介組織可以對農(nóng)場經(jīng)營者給予保護；因以房地產(chǎn)投資或以經(jīng)營為目的因地上建筑物導致土地的分割而進行的交易，中介組織會干預并進行阻止交易。土地二級市場法制建設在法國比較完善?！掇r(nóng)業(yè)指導法》的相關規(guī)定具有*特點，一是土地市場交易制度中實行一定程度上的土地集中政策，來提高土地利用效率和規(guī)模效益，防止因交易不當而對薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發(fā)揮，產(chǎn)生極大的促進和完善的作用；三是限制土地分割轉(zhuǎn)讓，只能整體繼承或者轉(zhuǎn)讓，不得分割；四是法國政府對農(nóng)業(yè)用地的交易實行特殊的保護，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓后必須用于農(nóng)業(yè)，不準不耕種或者耕種不力，也不準搞投資建筑。法國的土地二級市場交易具有完整的法規(guī)和政策體系，在保障當事人權(quán)利義務、降低交易成本和費用、促進交易制度發(fā)展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。
3.國內(nèi)外土地二級市場研究對比分析
通過表1的總結(jié)和分析，美、英、法三國關于土地二級市場管理體系對我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機制，進一步完善土地二級市場交易管理受嚴格保護的相關法制體系建設,在實現(xiàn)有法可依的同時,還要及時配備完善的監(jiān)督管理機制,確保土地二級市場交易運行在公開、公平、公正、有序的環(huán)境下進行。土地二級交易服務市場的建立可以降低交易風險，減少交易糾紛的產(chǎn)生，也是確權(quán)登記后的資料信息在交易過程中發(fā)揮作用的重要橋梁。國外就交易運行機制方面，對交易市場和不動產(chǎn)登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級市場交易雙方規(guī)范加入服務市場且持續(xù)發(fā)展，又能使土地要素流轉(zhuǎn)市場公平、更好、有序發(fā)展是需要關注和研究的問題
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parker PHP540S-15 PHP540S-15
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VEM IE2-WE1R 180M 2TPMVL HW;403493/0015 電機
Gemue 110V 324.2M.125.4 先導電磁閥
INA KRV 19PP 滾子軸承
WUERTH 0613 631 025
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Vickers EURG2-06-C-13UG 減壓閥
AI-TEK TACHPAK30 T77530-10 DC24V 數(shù)字式轉(zhuǎn)速表
xmore XM-CF-32G-XIE53D（F）
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VERMOP 0034 40cm Twixter Halter
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WENDT 5000-200-D76u-WD5100-3"PL4S/L7000BY R86R.000.022 砂布
W.Gessmann GmbH 1001224/10-04 多軸控制器
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2018年我黨的報告中提到，開展農(nóng)村經(jīng)濟建設時，應維持土地承包關系的穩(wěn)定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續(xù)延長承包時間。這也是我黨在落實農(nóng)村土地經(jīng)營改革的核心體現(xiàn)，延長承包時間，落實土地流轉(zhuǎn)能夠提高農(nóng)民對土地經(jīng)營的人情與信心。近幾年，我國改革開放不斷深入，城市化與工業(yè)化的建設力度加大，傳統(tǒng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的應用出現(xiàn)一定的運作困難，為了提高土地流轉(zhuǎn)效果，就需要對現(xiàn)行農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度進行創(chuàng)新改革。改革內(nèi)容可分為：1）國有土地產(chǎn)權(quán)制度；2）個人土地產(chǎn)權(quán)制度；3）集體土地產(chǎn)權(quán)制度；4）混合土地產(chǎn)權(quán)制度等等。尤其是城市內(nèi)土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開始不斷向周邊地區(qū)擴充。農(nóng)村地區(qū)的集體產(chǎn)權(quán)模式對應發(fā)生變化，集體土地資源流失情況嚴重。很多農(nóng)村人口選擇放棄傳統(tǒng)生產(chǎn)種植行業(yè)，進城打工，城鄉(xiāng)之間的交流變得更加密切，農(nóng)村土地開始被占用，在對土地展開賠償時，不可避免的會發(fā)生一些矛盾現(xiàn)象問題。加大力度改革集體土地產(chǎn)權(quán)制度能夠幫助降低此類矛盾出現(xiàn)的風險，推動城鄉(xiāng)發(fā)展，對維護社會穩(wěn)定性有重要幫助[1]。
2集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革要點
2.1明確經(jīng)濟主體
一直以來農(nóng)村地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟主體位置都存在模糊化、不清晰等問題。我國憲法提出，無論是農(nóng)村還是城市地區(qū)，除了國家所有土地外，其他地區(qū)的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國家法律規(guī)定，集體土地需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村委會進行統(tǒng)一的經(jīng)營與管理。但是農(nóng)民群體本身不屬于組織范疇內(nèi)，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對此，在改革集體產(chǎn)權(quán)制度時，要充分尊重農(nóng)戶的經(jīng)濟主體位置，突出農(nóng)戶群體的法律權(quán)利與法律意義。充分發(fā)揮出法人制度的作用，使廣大農(nóng)民能夠清楚的認識到自身擁有的實權(quán)以及必須承擔的責任。以公正公平公開的態(tài)度維護農(nóng)民的合法權(quán)益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。
2.2完善城鄉(xiāng)關系
在落實新農(nóng)村建設時，需要不斷完善城鄉(xiāng)之間的關系，加強城鄉(xiāng)統(tǒng)籌效果，根據(jù)我黨城鄉(xiāng)建設要求來看，城鄉(xiāng)群眾應保持良好關系，在產(chǎn)權(quán)上與治權(quán)上達成統(tǒng)一，用鄉(xiāng)村建設帶動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。劃分出清晰合理的產(chǎn)權(quán)關系，來帶動農(nóng)戶經(jīng)濟處理創(chuàng)造出更多經(jīng)濟效益，提高自身收入的基礎上，為社會輸出更多財務。對于農(nóng)村集體土地的所有權(quán)，也應該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財產(chǎn)控制權(quán)，并可以優(yōu)先承包本地集體土地資源。另外，農(nóng)村群眾還需要享有對干部、管理者的選舉權(quán)與發(fā)言權(quán)，如果干部發(fā)生違規(guī)、違紀問題，經(jīng)由村民調(diào)查舉報后，可以罷免。
2.3加快經(jīng)營流轉(zhuǎn)
我黨在十八大中指出土地流轉(zhuǎn)的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權(quán)益，在滿足國家耕地保護制度與法律法規(guī)的基礎上，給農(nóng)民進行一定程度的放權(quán)如：擔保、轉(zhuǎn)讓、抵押、生產(chǎn)、收益、流轉(zhuǎn)等等。簡化當前土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)的過程，避免私下違規(guī)轉(zhuǎn)包情況的出現(xiàn)，分化產(chǎn)權(quán)歸屬，規(guī)范信息交流進度，例如：使用現(xiàn)代化信息平臺或軟件，加快農(nóng)村內(nèi)信息的使用效率，減少集體土地管理時的糾紛風險。
2.4強調(diào)法律法規(guī)
我國作為農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的土地資源覆蓋面積較大，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展的驅(qū)動力很強，對應的集體資產(chǎn)規(guī)模也比較大。因此，想要開展集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革工作難度較高。而法律法規(guī)能夠?qū)Ω母锇l(fā)展起到基礎的約束作用，因此必須要完善法律法規(guī)的建設。近幾年，我國農(nóng)村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴大，已經(jīng)涵蓋了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體土地經(jīng)營流轉(zhuǎn)等工作。將法律規(guī)定細節(jié)化，能改變以往集體土地管理時出現(xiàn)的操作性差、流于表面等問題。例如：落實自愿有償原則，使村民可以按照轉(zhuǎn)包、出租、交換、入股等多元化合作方式進行土地流轉(zhuǎn)以及集體土地管理，確保農(nóng)民群眾合法效益得以維護。
3結(jié)論
綜上所述，實現(xiàn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是農(nóng)村地區(qū)落實可持續(xù)發(fā)展政策的必經(jīng)之路，能夠給農(nóng)村土地資源利用帶來新的活力與激情，幫助農(nóng)民增加經(jīng)濟收入，為政府調(diào)控、管理地方經(jīng)濟起到良好輔助作用。在改革過程中，應充分尊重農(nóng)民的主體意愿，嚴格量化資產(chǎn)，并科學化、規(guī)范化、集約化的設置產(chǎn)權(quán)股份。
土地是社會經(jīng)濟發(fā)展重要的基礎性要素，土地二級市場是我國城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場的重要組成部分。國外中美、英、法三國土地二級市場管理和法律體系比較健全，土地產(chǎn)權(quán)市場交易具有保護土地所有者權(quán)益、市場規(guī)范，交易成本低，增加財政收入、提高市場效率和追求社會效益的特點。美、英、法三國關于土地二級市場的管理體系對我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機制，進一步完善土地二級市場交易管理受嚴格保護的相關法制體系建設,在實現(xiàn)有法可依的同時,還要及時配備完善的監(jiān)督機制,確保土地二級市場交易運行環(huán)境的公平、公正、有序。
關鍵詞：土地二級市場；土地產(chǎn)權(quán)；交易
1.中國土地二級市場研究進展
我國對土地一級市場的運行機制、開發(fā)模式、資源配置、制度創(chuàng)新和宏觀調(diào)控研究的較多，重點研究城市土地一級市場化對政府、企業(yè)及市場帶來的經(jīng)濟利益。相反的，對土地二級市場的改革研究較少，在交易運行、規(guī)范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對較少。目前土地二級市場交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問題凸顯，土地使用權(quán)交易運行制度改革研究已成為新型地產(chǎn)法律制度研究的核心內(nèi)容。我國已進入新的經(jīng)濟社會發(fā)展狀態(tài)，許多一、二線城市土地供應面積紛紛出現(xiàn)銳減，城市地價和工業(yè)用地供應在部分城市也有所下降，已經(jīng)緩慢進入一個擴張型到內(nèi)涵型、粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變過程；有限的土地一級市場供應，對發(fā)展土地二級市場相對有利；多方面條件共同活躍了土地二級市場的交易。我國伴隨著近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和升級，土地的使用權(quán)進入了經(jīng)濟市場，作為一種商品在土地市場上流通運轉(zhuǎn)，使土地二級市場日漸活躍。在土地二級市場交易運行過程中，發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《國有建設用地使用權(quán)出讓合同》等在抵押物和轉(zhuǎn)讓條件方面存在交易限制，不能進入土地二級市場交易?！锻恋毓芾矸ā分幸?guī)定的可以依法轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，包括國有和集體兩種建設用地使用權(quán)。在現(xiàn)實交易中，發(fā)現(xiàn)集體建設用地使用權(quán)交易的條件更為苛刻，交易流轉(zhuǎn)非常困難；國有建設用地使用權(quán)的交易流傳相對自由。《城市房地產(chǎn)管理法》中第50條規(guī)定，附屬房地產(chǎn)開發(fā)建設的投資額必須達到25%才可以進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。25%沒有明確的規(guī)定標準和基數(shù)。《國有建設用地使用權(quán)出讓合同》是根據(jù)相關法律制定，交易中也受到限制，所以給現(xiàn)實操作帶來困難。
2.國外土地二級市場研究進展
2.1美國的研究進展
1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國土地產(chǎn)權(quán)制度奠定了土地產(chǎn)權(quán)自由買賣的制度性基礎，同時建立了完整的產(chǎn)權(quán)市場，形成了商業(yè)公司、制造業(yè)和農(nóng)場為主的具有生機和活力的市場主體。市場體系的建立標志著土地二級市場的形成，并發(fā)揮著土地資源配的功能，大大促進了美國西部經(jīng)濟的快速發(fā)展[1]。美國的土地制度實行的是私有制制度，土地使用權(quán)是有償?shù)模c中國公有制不同，土地使用權(quán)是有年限的，美國有償取得后有終生的使用權(quán)，即土地的所有權(quán)。美國的土地是通過自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押來實現(xiàn)土地開發(fā)權(quán)交易，也就是土地二級市場交易。土地開發(fā)權(quán)交易是一種基于市場機制的土地政策，政府對開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有相應規(guī)范，出租和抵押不需要進行任何行政性的干預。在土地資源配置方面，通過土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，把轉(zhuǎn)讓價格作為資源配置手段，促進土地開發(fā)規(guī)劃實施，實現(xiàn)土地資源合理配置[2]。關于土地二級市場，美國實行的是政府和土地開發(fā)兩個部門達到雙贏的目標。對于政府來說，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不會因土地而對城市發(fā)展增加額外的成本和負擔；對于土地來說，盡管在土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓時價格增加，但也可以通過提高土地開發(fā)強度和建筑密度，增加經(jīng)濟效益的同時提高土地開發(fā)利潤。因此，土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易制度受到了土地與政府的主動推行。在美國，為達到交易機會的充分利用，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓者可以自主決定先儲備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態(tài)環(huán)境效果佳和資源配置優(yōu)。以低的社會成本來實現(xiàn)土地資源優(yōu)高效的配置，從而實現(xiàn)土地利用效率大化和環(huán)境控制的目標化。美國的這些土地政策，使美國政府的財政收入增加，促進了美國經(jīng)濟的快速發(fā)展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現(xiàn)。
2.2英國的研究進展
英國的土地市場發(fā)育比較完善和成熟，政府通過法律、經(jīng)濟政策等手段指導和干預，不存在土地使用權(quán)分配的“一級市場”，主要以“土地二級市場”自由交易為主，是通過不動產(chǎn)中介來協(xié)調(diào)買賣雙方的價格使之促交成功。英國的土地交易形式主要有買賣（轉(zhuǎn)讓）、租賃、抵押等。英國確立建筑物和土地是一個不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，除特殊情況外英國沒有單純而獨立的土地交易。英國的不動產(chǎn)交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動產(chǎn)的交易價格由當事者雙方自由來認可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：英國土地學者A.W.B.辛森的《土地法史》，對英國歷*關于不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了詳細規(guī)定和闡述[4]。在英國普通法框架下，土地產(chǎn)權(quán)以當事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同為基礎，按自治原則處分私有財產(chǎn)。根據(jù)公示、公信原則，政府規(guī)定必須要進行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。登記內(nèi)容包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負擔的登記（未經(jīng)登記的權(quán)利負擔不能約束購買人）和不動產(chǎn)權(quán)登記。英國不動產(chǎn)的交易，律師受當事人委托可辦理簽署合同、調(diào)查土地權(quán)利、支付價款等一切事項，保證了產(chǎn)權(quán)交易的順利進行，也不會產(chǎn)生一家賣兩家的糾紛發(fā)生[5]。英國的土地產(chǎn)權(quán)租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對更活躍，土地產(chǎn)權(quán)持有者經(jīng)常將自己的土地出租，通過承租協(xié)議控制房地產(chǎn)開發(fā)活動，獲取長期性的穩(wěn)定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國的土地產(chǎn)權(quán)租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內(nèi)的全部租金；按年收取的變動租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內(nèi)可變動。地租隨土地產(chǎn)權(quán)市場的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實行收入再分配制度[6]。英國的土地產(chǎn)權(quán)抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數(shù)的工廠主都是自由繼承土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，以滿足生產(chǎn)需要，他們可以利用自己的土地進行款，并登記發(fā)布公示。若是土地權(quán)利沒有登記，其生產(chǎn)就會受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會破產(chǎn)。英國的不動產(chǎn)交易抵押登記自1704年開始就以書面形式記錄或公示進行登記[7]。1925年構(gòu)成英國現(xiàn)代土地法基礎的《財產(chǎn)法》進一步確定了抵押的土地產(chǎn)權(quán)，建立了較完善的土地市場交易管理體系。在英國，土地產(chǎn)權(quán)市場交易有保護土地所有者權(quán)益、降低交易成本、增加財政收入、提高市場效率和追求社會效益的特點[6]。英國的土地交易體系在一定程度上鼓勵了土地的流動，進一步刺激對土地的投資，促使土地頻繁的交易達到繁榮土地市場的效果[8]。因土地所有權(quán)制度，政府在交易過程所獲得長期而穩(wěn)定的土地增值收益，有利于政府進行公共基礎建設并促進社會事業(yè)的發(fā)展。
2.3法國的研究進展
法國的土地市場主要體現(xiàn)在土地交易方面，包括農(nóng)用地使用權(quán)的交易（主要指農(nóng)用土地用益權(quán)）和土地所有權(quán)的交易。《法國民法典》是非常重要的一部法律，該法對財產(chǎn)及其占有人之間的關系做出了明確的規(guī)定。此法第516條規(guī)定：“財產(chǎn)分為動產(chǎn)和不動產(chǎn)。”517-526條規(guī)定：財產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或依其用途，或依其權(quán)利的客體；土地及其地上建筑物為不動產(chǎn)[9]。第581條款規(guī)定，農(nóng)用土地上可以設立用益權(quán)，并對“用益權(quán)標的物”的范圍做了說明，主要指農(nóng)用土地上的各種動產(chǎn)或不動產(chǎn)。在第595條款里就“用益權(quán)人”的權(quán)利也作了解釋和說明，用益權(quán)人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無償轉(zhuǎn)讓其權(quán)利?？傊ㄟ^《法國民法典》里能查到土地二級市場交易的相應規(guī)定，交易形式主要有賣、出租、無償轉(zhuǎn)讓和抵押等。在法國的土地二級市場交易中，中介組織是一個威的機構(gòu)，具有法定的優(yōu)選購買權(quán)，能夠提供關于土地使用權(quán)方面的真實而又全面的信息給交易雙方，同時也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行駛保護、促進、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用；農(nóng)場在實施項目的過程中，也起到了保護和改善環(huán)境的作用；同時還為經(jīng)營者提供農(nóng)場經(jīng)營方面的幫助，如農(nóng)場的規(guī)模擴大和技術改進等；在公共基礎設施的修建以及以公眾利益之名對土地造成侵占時，中介組織可以對農(nóng)場經(jīng)營者給予保護；因以房地產(chǎn)投資或以經(jīng)營為目的因地上建筑物導致土地的分割而進行的交易，中介組織會干預并進行阻止交易。土地二級市場法制建設在法國比較完善。《農(nóng)業(yè)指導法》的相關規(guī)定具有*特點，一是土地市場交易制度中實行一定程度上的土地集中政策，來提高土地利用效率和規(guī)模效益，防止因交易不當而對薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發(fā)揮，產(chǎn)生極大的促進和完善的作用；三是限制土地分割轉(zhuǎn)讓，只能整體繼承或者轉(zhuǎn)讓，不得分割；四是法國政府對農(nóng)業(yè)用地的交易實行特殊的保護，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓后必須用于農(nóng)業(yè)，不準不耕種或者耕種不力，也不準搞投資建筑。法國的土地二級市場交易具有完整的法規(guī)和政策體系，在保障當事人權(quán)利義務、降低交易成本和費用、促進交易制度發(fā)展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。
3.國內(nèi)外土地二級市場研究對比分析
通過表1的總結(jié)和分析，美、英、法三國關于土地二級市場管理體系對我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機制，進一步完善土地二級市場交易管理受嚴格保護的相關法制體系建設,在實現(xiàn)有法可依的同時,還要及時配備完善的監(jiān)督管理機制,確保土地二級市場交易運行在公開、公平、公正、有序的環(huán)境下進行。土地二級交易服務市場的建立可以降低交易風險，減少交易糾紛的產(chǎn)生，也是確權(quán)登記后的資料信息在交易過程中發(fā)揮作用的重要橋梁。國外就交易運行機制方面，對交易市場和不動產(chǎn)登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級市場交易雙方規(guī)范加入服務市場且持續(xù)發(fā)展，又能使土地要素流轉(zhuǎn)市場公平、更好、有序發(fā)展是需要關注和研究的問題
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2018年我黨的報告中提到，開展農(nóng)村經(jīng)濟建設時，應維持土地承包關系的穩(wěn)定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續(xù)延長承包時間。這也是我黨在落實農(nóng)村土地經(jīng)營改革的核心體現(xiàn)，延長承包時間，落實土地流轉(zhuǎn)能夠提高農(nóng)民對土地經(jīng)營的人情與信心。近幾年，我國改革開放不斷深入，城市化與工業(yè)化的建設力度加大，傳統(tǒng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的應用出現(xiàn)一定的運作困難，為了提高土地流轉(zhuǎn)效果，就需要對現(xiàn)行農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度進行創(chuàng)新改革。改革內(nèi)容可分為：1）國有土地產(chǎn)權(quán)制度；2）個人土地產(chǎn)權(quán)制度；3）集體土地產(chǎn)權(quán)制度；4）混合土地產(chǎn)權(quán)制度等等。尤其是城市內(nèi)土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開始不斷向周邊地區(qū)擴充。農(nóng)村地區(qū)的集體產(chǎn)權(quán)模式對應發(fā)生變化，集體土地資源流失情況嚴重。很多農(nóng)村人口選擇放棄傳統(tǒng)生產(chǎn)種植行業(yè)，進城打工，城鄉(xiāng)之間的交流變得更加密切，農(nóng)村土地開始被占用，在對土地展開賠償時，不可避免的會發(fā)生一些矛盾現(xiàn)象問題。加大力度改革集體土地產(chǎn)權(quán)制度能夠幫助降低此類矛盾出現(xiàn)的風險，推動城鄉(xiāng)發(fā)展，對維護社會穩(wěn)定性有重要幫助[1]。
2集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革要點
2.1明確經(jīng)濟主體
一直以來農(nóng)村地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟主體位置都存在模糊化、不清晰等問題。我國憲法提出，無論是農(nóng)村還是城市地區(qū)，除了國家所有土地外，其他地區(qū)的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國家法律規(guī)定，集體土地需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村委會進行統(tǒng)一的經(jīng)營與管理。但是農(nóng)民群體本身不屬于組織范疇內(nèi)，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對此，在改革集體產(chǎn)權(quán)制度時，要充分尊重農(nóng)戶的經(jīng)濟主體位置，突出農(nóng)戶群體的法律權(quán)利與法律意義。充分發(fā)揮出法人制度的作用，使廣大農(nóng)民能夠清楚的認識到自身擁有的實權(quán)以及必須承擔的責任。以公正公平公開的態(tài)度維護農(nóng)民的合法權(quán)益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。
2.2完善城鄉(xiāng)關系
在落實新農(nóng)村建設時，需要不斷完善城鄉(xiāng)之間的關系，加強城鄉(xiāng)統(tǒng)籌效果，根據(jù)我黨城鄉(xiāng)建設要求來看，城鄉(xiāng)群眾應保持良好關系，在產(chǎn)權(quán)上與治權(quán)上達成統(tǒng)一，用鄉(xiāng)村建設帶動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。劃分出清晰合理的產(chǎn)權(quán)關系，來帶動農(nóng)戶經(jīng)濟處理創(chuàng)造出更多經(jīng)濟效益，提高自身收入的基礎上，為社會輸出更多財務。對于農(nóng)村集體土地的所有權(quán)，也應該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財產(chǎn)控制權(quán)，并可以優(yōu)先承包本地集體土地資源。另外，農(nóng)村群眾還需要享有對干部、管理者的選舉權(quán)與發(fā)言權(quán)，如果干部發(fā)生違規(guī)、違紀問題，經(jīng)由村民調(diào)查舉報后，可以罷免。
2.3加快經(jīng)營流轉(zhuǎn)
我黨在十八大中指出土地流轉(zhuǎn)的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權(quán)益，在滿足國家耕地保護制度與法律法規(guī)的基礎上，給農(nóng)民進行一定程度的放權(quán)如：擔保、轉(zhuǎn)讓、抵押、生產(chǎn)、收益、流轉(zhuǎn)等等。簡化當前土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)的過程，避免私下違規(guī)轉(zhuǎn)包情況的出現(xiàn)，分化產(chǎn)權(quán)歸屬，規(guī)范信息交流進度，例如：使用現(xiàn)代化信息平臺或軟件，加快農(nóng)村內(nèi)信息的使用效率，減少集體土地管理時的糾紛風險。
2.4強調(diào)法律法規(guī)
我國作為農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的土地資源覆蓋面積較大，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展的驅(qū)動力很強，對應的集體資產(chǎn)規(guī)模也比較大。因此，想要開展集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革工作難度較高。而法律法規(guī)能夠?qū)Ω母锇l(fā)展起到基礎的約束作用，因此必須要完善法律法規(guī)的建設。近幾年，我國農(nóng)村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴大，已經(jīng)涵蓋了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體土地經(jīng)營流轉(zhuǎn)等工作。將法律規(guī)定細節(jié)化，能改變以往集體土地管理時出現(xiàn)的操作性差、流于表面等問題。例如：落實自愿有償原則，使村民可以按照轉(zhuǎn)包、出租、交換、入股等多元化合作方式進行土地流轉(zhuǎn)以及集體土地管理，確保農(nóng)民群眾合法效益得以維護。
3結(jié)論
綜上所述，實現(xiàn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是農(nóng)村地區(qū)落實可持續(xù)發(fā)展政策的必經(jīng)之路，能夠給農(nóng)村土地資源利用帶來新的活力與激情，幫助農(nóng)民增加經(jīng)濟收入，為政府調(diào)控、管理地方經(jīng)濟起到良好輔助作用。在改革過程中，應充分尊重農(nóng)民的主體意愿，嚴格量化資產(chǎn)，并科學化、規(guī)范化、集約化的設置產(chǎn)權(quán)股份。
土地是社會經(jīng)濟發(fā)展重要的基礎性要素，土地二級市場是我國城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場的重要組成部分。國外中美、英、法三國土地二級市場管理和法律體系比較健全，土地產(chǎn)權(quán)市場交易具有保護土地所有者權(quán)益、市場規(guī)范，交易成本低，增加財政收入、提高市場效率和追求社會效益的特點。美、英、法三國關于土地二級市場的管理體系對我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機制，進一步完善土地二級市場交易管理受嚴格保護的相關法制體系建設,在實現(xiàn)有法可依的同時,還要及時配備完善的監(jiān)督機制,確保土地二級市場交易運行環(huán)境的公平、公正、有序。
關鍵詞：土地二級市場；土地產(chǎn)權(quán)；交易
1.中國土地二級市場研究進展
我國對土地一級市場的運行機制、開發(fā)模式、資源配置、制度創(chuàng)新和宏觀調(diào)控研究的較多，重點研究城市土地一級市場化對政府、企業(yè)及市場帶來的經(jīng)濟利益。相反的，對土地二級市場的改革研究較少，在交易運行、規(guī)范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對較少。目前土地二級市場交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問題凸顯，土地使用權(quán)交易運行制度改革研究已成為新型地產(chǎn)法律制度研究的核心內(nèi)容。我國已進入新的經(jīng)濟社會發(fā)展狀態(tài)，許多一、二線城市土地供應面積紛紛出現(xiàn)銳減，城市地價和工業(yè)用地供應在部分城市也有所下降，已經(jīng)緩慢進入一個擴張型到內(nèi)涵型、粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變過程；有限的土地一級市場供應，對發(fā)展土地二級市場相對有利；多方面條件共同活躍了土地二級市場的交易。我國伴隨著近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和升級，土地的使用權(quán)進入了經(jīng)濟市場，作為一種商品在土地市場上流通運轉(zhuǎn)，使土地二級市場日漸活躍。在土地二級市場交易運行過程中，發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《國有建設用地使用權(quán)出讓合同》等在抵押物和轉(zhuǎn)讓條件方面存在交易限制，不能進入土地二級市場交易?！锻恋毓芾矸ā分幸?guī)定的可以依法轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，包括國有和集體兩種建設用地使用權(quán)。在現(xiàn)實交易中，發(fā)現(xiàn)集體建設用地使用權(quán)交易的條件更為苛刻，交易流轉(zhuǎn)非常困難；國有建設用地使用權(quán)的交易流傳相對自由?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中第50條規(guī)定，附屬房地產(chǎn)開發(fā)建設的投資額必須達到25%才可以進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。25%沒有明確的規(guī)定標準和基數(shù)?！秶薪ㄔO用地使用權(quán)出讓合同》是根據(jù)相關法律制定，交易中也受到限制，所以給現(xiàn)實操作帶來困難。
2.國外土地二級市場研究進展
2.1美國的研究進展
1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國土地產(chǎn)權(quán)制度奠定了土地產(chǎn)權(quán)自由買賣的制度性基礎，同時建立了完整的產(chǎn)權(quán)市場，形成了商業(yè)公司、制造業(yè)和農(nóng)場為主的具有生機和活力的市場主體。市場體系的建立標志著土地二級市場的形成，并發(fā)揮著土地資源配的功能，大大促進了美國西部經(jīng)濟的快速發(fā)展[1]。美國的土地制度實行的是私有制制度，土地使用權(quán)是有償?shù)?，與中國公有制不同，土地使用權(quán)是有年限的，美國有償取得后有終生的使用權(quán)，即土地的所有權(quán)。美國的土地是通過自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押來實現(xiàn)土地開發(fā)權(quán)交易，也就是土地二級市場交易。土地開發(fā)權(quán)交易是一種基于市場機制的土地政策，政府對開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有相應規(guī)范，出租和抵押不需要進行任何行政性的干預。在土地資源配置方面，通過土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，把轉(zhuǎn)讓價格作為資源配置手段，促進土地開發(fā)規(guī)劃實施，實現(xiàn)土地資源合理配置[2]。關于土地二級市場，美國實行的是政府和土地開發(fā)兩個部門達到雙贏的目標。對于政府來說，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不會因土地而對城市發(fā)展增加額外的成本和負擔；對于土地來說，盡管在土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓時價格增加，但也可以通過提高土地開發(fā)強度和建筑密度，增加經(jīng)濟效益的同時提高土地開發(fā)利潤。因此，土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易制度受到了土地與政府的主動推行。在美國，為達到交易機會的充分利用，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓者可以自主決定先儲備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態(tài)環(huán)境效果佳和資源配置優(yōu)。以低的社會成本來實現(xiàn)土地資源優(yōu)高效的配置，從而實現(xiàn)土地利用效率大化和環(huán)境控制的目標化。美國的這些土地政策，使美國政府的財政收入增加，促進了美國經(jīng)濟的快速發(fā)展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現(xiàn)。
2.2英國的研究進展
英國的土地市場發(fā)育比較完善和成熟，政府通過法律、經(jīng)濟政策等手段指導和干預，不存在土地使用權(quán)分配的“一級市場”，主要以“土地二級市場”自由交易為主，是通過不動產(chǎn)中介來協(xié)調(diào)買賣雙方的價格使之促交成功。英國的土地交易形式主要有買賣（轉(zhuǎn)讓）、租賃、抵押等。英國確立建筑物和土地是一個不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，除特殊情況外英國沒有單純而獨立的土地交易。英國的不動產(chǎn)交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動產(chǎn)的交易價格由當事者雙方自由來認可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：英國土地學者A.W.B.辛森的《土地法史》，對英國歷*關于不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了詳細規(guī)定和闡述[4]。在英國普通法框架下，土地產(chǎn)權(quán)以當事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同為基礎，按自治原則處分私有財產(chǎn)。根據(jù)公示、公信原則，政府規(guī)定必須要進行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。登記內(nèi)容包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負擔的登記（未經(jīng)登記的權(quán)利負擔不能約束購買人）和不動產(chǎn)權(quán)登記。英國不動產(chǎn)的交易，律師受當事人委托可辦理簽署合同、調(diào)查土地權(quán)利、支付價款等一切事項，保證了產(chǎn)權(quán)交易的順利進行，也不會產(chǎn)生一家賣兩家的糾紛發(fā)生[5]。英國的土地產(chǎn)權(quán)租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對更活躍，土地產(chǎn)權(quán)持有者經(jīng)常將自己的土地出租，通過承租協(xié)議控制房地產(chǎn)開發(fā)活動，獲取長期性的穩(wěn)定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國的土地產(chǎn)權(quán)租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內(nèi)的全部租金；按年收取的變動租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內(nèi)可變動。地租隨土地產(chǎn)權(quán)市場的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實行收入再分配制度[6]。英國的土地產(chǎn)權(quán)抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數(shù)的工廠主都是自由繼承土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，以滿足生產(chǎn)需要，他們可以利用自己的土地進行款，并登記發(fā)布公示。若是土地權(quán)利沒有登記，其生產(chǎn)就會受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會破產(chǎn)。英國的不動產(chǎn)交易抵押登記自1704年開始就以書面形式記錄或公示進行登記[7]。1925年構(gòu)成英國現(xiàn)代土地法基礎的《財產(chǎn)法》進一步確定了抵押的土地產(chǎn)權(quán)，建立了較完善的土地市場交易管理體系。在英國，土地產(chǎn)權(quán)市場交易有保護土地所有者權(quán)益、降低交易成本、增加財政收入、提高市場效率和追求社會效益的特點[6]。英國的土地交易體系在一定程度上鼓勵了土地的流動，進一步刺激對土地的投資，促使土地頻繁的交易達到繁榮土地市場的效果[8]。因土地所有權(quán)制度，政府在交易過程所獲得長期而穩(wěn)定的土地增值收益，有利于政府進行公共基礎建設并促進社會事業(yè)的發(fā)展。
2.3法國的研究進展
法國的土地市場主要體現(xiàn)在土地交易方面，包括農(nóng)用地使用權(quán)的交易（主要指農(nóng)用土地用益權(quán)）和土地所有權(quán)的交易。《法國民法典》是非常重要的一部法律，該法對財產(chǎn)及其占有人之間的關系做出了明確的規(guī)定。此法第516條規(guī)定：“財產(chǎn)分為動產(chǎn)和不動產(chǎn)。”517-526條規(guī)定：財產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或依其用途，或依其權(quán)利的客體；土地及其地上建筑物為不動產(chǎn)[9]。第581條款規(guī)定，農(nóng)用土地上可以設立用益權(quán)，并對“用益權(quán)標的物”的范圍做了說明，主要指農(nóng)用土地上的各種動產(chǎn)或不動產(chǎn)。在第595條款里就“用益權(quán)人”的權(quán)利也作了解釋和說明，用益權(quán)人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無償轉(zhuǎn)讓其權(quán)利?？傊?，通過《法國民法典》里能查到土地二級市場交易的相應規(guī)定，交易形式主要有賣、出租、無償轉(zhuǎn)讓和抵押等。在法國的土地二級市場交易中，中介組織是一個威的機構(gòu)，具有法定的優(yōu)選購買權(quán)，能夠提供關于土地使用權(quán)方面的真實而又全面的信息給交易雙方，同時也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行駛保護、促進、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用；農(nóng)場在實施項目的過程中，也起到了保護和改善環(huán)境的作用；同時還為經(jīng)營者提供農(nóng)場經(jīng)營方面的幫助，如農(nóng)場的規(guī)模擴大和技術改進等；在公共基礎設施的修建以及以公眾利益之名對土地造成侵占時，中介組織可以對農(nóng)場經(jīng)營者給予保護；因以房地產(chǎn)投資或以經(jīng)營為目的因地上建筑物導致土地的分割而進行的交易，中介組織會干預并進行阻止交易。土地二級市場法制建設在法國比較完善?！掇r(nóng)業(yè)指導法》的相關規(guī)定具有*特點，一是土地市場交易制度中實行一定程度上的土地集中政策，來提高土地利用效率和規(guī)模效益，防止因交易不當而對薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發(fā)揮，產(chǎn)生極大的促進和完善的作用；三是限制土地分割轉(zhuǎn)讓，只能整體繼承或者轉(zhuǎn)讓，不得分割；四是法國政府對農(nóng)業(yè)用地的交易實行特殊的保護，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓后必須用于農(nóng)業(yè)，不準不耕種或者耕種不力，也不準搞投資建筑。法國的土地二級市場交易具有完整的法規(guī)和政策體系，在保障當事人權(quán)利義務、降低交易成本和費用、促進交易制度發(fā)展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。
3.國內(nèi)外土地二級市場研究對比分析
通過表1的總結(jié)和分析，美、英、法三國關于土地二級市場管理體系對我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機制，進一步完善土地二級市場交易管理受嚴格保護的相關法制體系建設,在實現(xiàn)有法可依的同時,還要及時配備完善的監(jiān)督管理機制,確保土地二級市場交易運行在公開、公平、公正、有序的環(huán)境下進行。土地二級交易服務市場的建立可以降低交易風險，減少交易糾紛的產(chǎn)生，也是確權(quán)登記后的資料信息在交易過程中發(fā)揮作用的重要橋梁。國外就交易運行機制方面，對交易市場和不動產(chǎn)登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級市場交易雙方規(guī)范加入服務市場且持續(xù)發(fā)展，又能使土地要素流轉(zhuǎn)市場公平、更好、有序發(fā)展是需要關注和研究的問題
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